Фабрика окон
Автомойка Лига

Совет дома

Интересное законодательство в сфере управления МКД и ЖКХ. Повысим наши знания и не дадим себя облопошить ;)
Правила форума
Для размещения статей или сообщений в этом форуме и его подфорумах необходимо скидывать запрос админу Павел Ж. в личку

Сообщение Павел Ж. » 08 авг 2013, 12:24

Деятельность советов многоквартирных домов
Задачи и правомочие совета МКД
Совет многоквартирного дома (МКД) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в нем (п. 1 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Основная задача совета МКД – подготовка и проведение общих собраний собственников помещений МКД и организация выполнения решений этого собрания. Общее собрание собственников помещений МКД является основным органом управления этим домом. БУКВА ЗАКОНА Компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества МКД;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в т. ч. введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений МКД иными лицами, в т. ч. о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений МКД;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений МКД (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества МКД;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений МКД. Статья 44 ЖК РФ

К другим вопросам компетенции общего собрания собственников жилья можно отнести:
    принятие решения о способе направления собственникам помещений МКД уведомления о проведении общего собрания этих собственников (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ); установление порядка оформления протокола общего собрания собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ);
    определение помещения МКД, в котором могут размещаться сообщение о проведении собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ) и решения, принятые этим собранием (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ);
    избрание совета МКД (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ); установление количества членов совета МКД (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ);
    утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
    определение условий договора управления МКД и заключения этого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
    определение состава общего имущества МКД (п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; Правила № 491);
    составление перечня документов, связанных с управлением МКД и подлежащих хранению (подп. “е” п. 26 Правил № 491).
Правомочие совета МКД не может превышать компетенцию общего собрания собственников помещений в этом доме (п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Председатель совета избирается общим собранием собственников помещений МКД из числа членов совета. Председатель совета:
    осуществляет руководство текущей деятельностью совета;
    подотчетен общему собранию собственников помещений;
    вправе вступать в переговоры относительно условий договора управления МКД и доводит до сведения общего собрания собственников помещений результаты этих переговоров;
    на основании доверенности, выданной собственниками помещений, заключает договор управления МКД на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений
.
По этому договору приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений МКД, предоставившие председателю совета полномочия своими доверенностями. Собственники помещений МКД вправе потребовать от управляющей организации (УО) копию этого договора. Председатель совета осуществляет контроль выполнения обязательств по заключенным договорам и подписывает:
    акты приемки оказанных услуг и выполненных работ;
    акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ;
    акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Также председатель совета направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УО обязательств по договорам управления МКД, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг. Все эти действия совершаются председателем совета на основании доверенностей собственников помещений МКД. Жизненный цикл существования персонально избранного совета МКД равняется двум годам. Законодательством не предусмотрено денежное стимулирование членов совета МКД за активное участие в работе совета. Существует мнение, что общее собрание собственников помещений может предусмотреть такое стимулирование в форме ежемесячного, квартального или годового вознаграждения. Но если собственники собирают дополнительные средства и вносят их на банковские счета вознаграждаемых членов совета, то это увеличивает плату за жилищные услуги. Если выплату этого вознаграждения собственники поручают УО, то члены совета становятся сотрудниками УО и не могут непредвзято контролировать ее работу. Вариант такого вознаграждения путем полного или частичного освобождения членов совета от платы за жилье и коммунальные услуги также незаконен, так как ущемляет интересы других собственников помещений.

Как обеспечить эффективность совета МКД
Деятельность совета МКД начинается с передачи председателем совета в адрес УО и органа местного самоуправления сообщения об избрании совета, о персональном составе совета, Ф.И.О. председателя совета с указанием номера его квартиры и телефона. Для того чтобы деятельность совета была эффективной, членам совета необходимо:
    ознакомиться с технической документацией на МКД;
    проверить техническое состояние общего имущества в доме (совместно с УО);
    ознакомиться со сметой на содержание и ремонт общего имущества;
    проверить содержание действующего договора управления МКД и при необходимости внести в него изменения, утвердив их на общем собрании собственников помещений МКД;
    проверить выполнение договора управления;
    ознакомиться с порядком оказания коммунальных услуг;
    рассмотреть взаиморасчеты УО и поставщиков коммунальных ресурсов по дому;
    ознакомиться с порядком раскрытия УО информации о содержании и ремонте общего имущества и убедиться в соответствии этого порядка законодательству о раскрытии информации.

Техническая документация МКД.
Основным документом, устанавливающим состав технической документации дома, являются Правила № 491. Согласно Правилам № 491 пакет технических и управленческих документов на МКД должен содержать:
    документы технического учета жилищного фонда, включающие сведения о состоянии общего имущества;
    акты о приемке результатов работ;
    акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
    инструкцию по эксплуатации МКД, разрешение на введение в эксплуатацию которого получено после 1 июля 2007 г., по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков;
    копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
    выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
    заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для МКД, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);
    документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
    проектную документацию (копию проектной документации) МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома (при наличии);
    иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Все эти документы подлежат длительному хранению. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, проведения капитального ремонта или реконструкции МКД и т. п. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, включают в состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия:
    сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
    акты технических осмотров; журналы заявок жителей;
    протоколы измерения сопротивления электросетей.
Проверку технического состояния МКД производят путем осмотра дома с целью установления возможных причин возникновения дефектов и выработки мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль использования и содержания помещений. Совету дома следует принимать участие в таких осмотрах. Один раз в год в ходе весеннего осмотра УО должна проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. Плановые осмотры МКД бывают двух видов:
    общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
    частичные – осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Размер платы на содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с требованиями Жилищного кодекса УО выносит на утверждение общего собрания собственников помещений. Этот размер устанавливается на основе плана содержания и ремонта общего имущества МКД. Бизнес-план содержит перечень мероприятий и сроки их проведения. Он характеризует деятельность по управлению МКД и оказываемые услуги. Правильно разработанный бизнес-план показывает собственникам жилья, что деятельность УО соответствует их интересам, гарантирует защищенность их финансовых вложений и недвижимости, безопасность проживания в доме. Расходы на текущий и капитальный ремонты устанавливают после утверждения общим собранием собственников помещений плана мероприятий с указанием перечня работ и определением их стоимости. План может содержать расходы на непредвиденные (аварийные) работы и услуги и устранение последствий аварий. На основании расходной части плана определяют размер платы за жилое помещение исходя из занимаемой площади жилого помещения. Размер платы за жилое помещение должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.
Договор управления МКД заключается УО с собственниками помещений в этом доме в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. С каждым собственником помещения МКД заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом собственники помещений этого дома, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. По договору управления домом УО по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность. Условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме. Договор заключается на срок не менее одного и не более пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений МКД на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если УО не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УО или об изменении способа управления данным домом. За 30 дней до прекращения договора управления МКД УО обязана передать вновь выбранной УО техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
Ежегодно в течение первого квартала текущего года УО представляет собственникам помещений МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Проверка выполнения договора управления
Согласно ст. 161 ЖК РФ свою обязанность по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений МКД УО должна осуществлять в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в т. ч. в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей, и обеспечивать:
    соблюдение требований надежности и безопасности МКД;
    безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
    доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений МКД;
    соблюдение прав и законных интересов собственников помещений МКД, а также иных лиц, пользующихся помещениями МКД;
    постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений МКД, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах, установленными Правительством РФ.
Состав перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД, порядок их оказания и выполнения установлены Правилами № 491.
Услугами и работами по содержанию общего имущества не являются:
    содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
    утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
    уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в т. ч. газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в т. ч. ограждающих несущих конструкций МКД, лифтов и другого оборудования). Совет МКД должен проконтролировать ведение УО журналов учета выполнения работ по обслуживанию и предотвращению неисправностей внутридомовых сетей и оборудования сантехниками и электриками, выполнения заявок жителей дома на устранение выявленных неисправностей, регулярной уборки лестничных клеток и придомовой территории, вывоза мусора и других обязательств по управлению МКД.
Контроль оказания коммунальных услуг и расчетов за них
Порядок оказания коммунальных услуг установлен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (Правила № 354).
Нужно отметить, что система предоставления коммунальных услуг является самой сложной и запутанной проблемой сферы жилищного управления. Поэтому советы МКД должны тщательно разобраться в этой системе и привести ее в соответствие с действующим законодательством.
Экономия коммунальных ресурсов в процессе эксплуатации МКД – приоритетное направление реформирования сферы жилищного управления. Начинать работу по повышению энергоэффективности МКД нужно с установки приборов учета и организации точного учета потребляемых ресурсов электроэнергии, теплоносителя, воды, газа, количества и качества оказываемых коммунальных услуг.
Согласно ст. 155 ЖК РФ плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД.
Законом установлено, что для своевременной оплаты потребителю не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, должны быть представлены платежные документы. Однако договором управления может быть установлен и иной срок.
Этой же статьей Жилищного кодекса руководствуются и организации – получатели платы за жилищно-коммунальные услуги.
При этом неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утвержденном Правительством РФ.
Норматив потребления коммунальных услуг – месячный объем (количество) потребления коммунальных ресурсов потребителем, используемый при определении размера платы за коммунальные услуги при отсутствии индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета, а также в иных случаях, указанных в Правилах № 354.
Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением, заключенным с наймодателем на срок проживания временных жильцов (п. 12 ст. 155 ЖК РФ).
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается (п. 14 ст. 155 ЖК РФ). Работа с неплательщиками входит в обязанности УО.
Общий порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг для всех граждан-потребителей независимо от вида занимаемого жилья установлен разделом IV Правил № 354.
Нередки случаи, когда задолженность за поставку коммунальных ресурсов в МКД возникает по вине УО. Поступающие от жителей дома платежи за коммунальные услуги зачастую используются УО в различных целях, не связанных с оплатой потребленных коммунальных ресурсов.
Для предотвращения такого положения совет МКД должен требовать от УО ежемесячное представление совету копии документов, подтверждающих своевременную оплату коммунальных ресурсов, поставленных МКД. При выявлении нарушений нужно потребовать безотлагательное погашение задолженности УО, а при отказе – обращаться в орган местного самоуправления, прокуратуру и государственную жилищную инспекцию в регионе.
Члены совета МКД должны знать, какую информацию они имеют право потребовать от УО. Статья 163 ЖК РФ устанавливает состав информации, свободный доступ к которой должна обеспечить УО. Это информация об основных показателях финансовохозяйственной деятельности УО и выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества МКД, о порядке и условиях их оказания и выполнения, их стоимости, ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.
Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД, утвержден постановлением Правительства РФ от 23.12.2010 № 721.
Статья 161.1. ЖК РФ не содержит норм, которые бы устанавливали ответственность совета МКД и его председателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей.
От правильно организованной работы совета МКД во многом зависит качество работ и услуг, оказанных жителям дома УО. Совет МКД должен своевременно пресечь действия УО, наносящие вред собственникам помещений, ухудшающие благоприятные и безопасные условия проживания в МКД.

В.С. Михайлов, президент АНО “Ростовская областная ассоциация ТСЖ”, профессор ДГТУ, член Областной палаты Ростовской области, член Объединенной рабочей группы Общественной палаты РФ по общественному контролю в сфере ЖКХ
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 24 апр 2015, 11:51

Госжилинспекция Московской области запускает в подмосковной Лобне образовательный проект для председателей советов домов с целью повышения их профессиональных навыков и знаний в области ЖКХ, говорится в сообщении пресс-службы ведомства.
РИАМО - 23 апр.
«Госжилинспекция Московской области совместно с администрацией Лобни объявляют запуск образовательного проекта для председателей советов домов», – говорится в сообщении.

По данным пресс-службы, специально разработанный курс рассчитан на 130 академических часов и включает разделы по управлению многоквартирным домом, строительным конструкциям, текущему и капитальному ремонту, правилам предоставления жилищных и коммунальных услуг, порядку их оплаты и даже психологические аспекты работы с жителями.

В курс также включены практические занятия, экскурсии на ресурсоснабжающие предприятия, тренинги и деловые игры. Выпускной экзамен каждый председатель будет сдавать по собственному дому, а по окончанию курса им вручат сертификат государственного образца, добавляется в материале.
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

  • Реклама
  • Реклама

Вернуться в Интересное законодательство



Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

x

#{title}

#{text}