Фабрика окон
Автомойка Лига

Про ТСЖ Общее

Интересное законодательство в сфере управления МКД и ЖКХ. Повысим наши знания и не дадим себя облопошить ;)
Правила форума
Для размещения статей или сообщений в этом форуме и его подфорумах необходимо скидывать запрос админу Павел Ж. в личку

Сообщение Павел Ж. » 24 май 2010, 19:02

Товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Заметим, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.
Напомним, что согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Всего существует три таких способа:
1) непосредственное управление. Каждый собственник заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается;
2) самоуправление. Создается юридическое лицо (например, ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через избранное правление. Отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся по договорам между юридическими лицами. Начисление платежей, сбор денег и расчеты со специализированными организациями осуществляет ТСЖ;
3) наем частной компании или муниципальной службы (например, ДЭЗ) и наделение ее полномочиями на основании договора с владельцами квартир.
Определиться с выбором собственникам полагалось до 1 января 2007 года (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"). Однако этот срок, по всей видимости, будет продлен.
Если же собственники жилья не выберут или выберут, но не реализуют свой вариант в установленный срок, то органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по выбору управляющих организаций. Причем проведение таких конкурсов должно быть завершено до 1 мая 2008 года.
Вернемся к вопросу о ТСЖ. Могут ли они применять упрощенную систему налогообложения, станет ясно, если ознакомиться с пунктом 3 статьи 346.12 НК РФ. Никаких ограничений ни конкретно для ТСЖ, ни для некоммерческих организаций, к которым они относятся, там не указано, поэтому сделаем вывод, что ТСЖ вправе переходить на УСН.
И Минфин России об этом напомнил в письме от 10.03.2006 N 03-11-04/2/58

Ситуация. Может ли стать членом ТСЖ собственник нежилого помещения?

Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме, а каких именно, не уточняется. Выходит, собственники нежилых помещений тоже могут войти в ТСЖ. Есть примеры, когда коммерческие организации - собственники магазинов или других нежилых помещений в многоэтажных домах стали членами ТСЖ (и, кстати, являются ими по сей день).
И все же, если следовать логике, верно другое: в товарищество вправе объединяться только собственники жилых помещений в доме. Ведь на это указывает само его название - товарищество собственников жилья. К такому же выводу подводит и статья 291 ГК РФ: товарищество организуют собственники квартир (жилья).
Сейчас готовятся многочисленные поправки к Жилищному кодексу. Одна из них как раз касается вопроса, какие собственники могут быть членами ТСЖ: жилых помещений или любых. Пока законодатели склоняются к первому:
Еще один момент. Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. Так вот, даже если доля организаций в ТСЖ превышает 25%, то оно также вправе применять "упрощенку". Дело в том, что на некоммерческие организации подпункт 14 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ не распространяется - так сказано в самом подпункте.

На заметку. Какое имущество является общим

Цель создания ТСЖ - управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:
- лифты, лифтовые и другие шахты;
- коридоры, лестницы, лестничные площадки;
- технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;
- земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.
Обратите внимание: сам дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством, впрочем, как и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом

Преимущества ТСЖ

Вначале разберемся, зачем вообще собственникам квартир создавать ТСЖ? Почему эта форма объединения, предусмотренная Жилищным кодексом для совместного управления домом или группой домов, считается максимально удобной?
Во-первых, самоуправление способствует лучшей оперативности, так как каждый участник товарищества заинтересован в быстром разрешении возникающих проблем. Во-вторых, появляются рабочие места для жильцов, имеющих склонность к общественной работе или желающих иметь подработку недалеко от дома. В-третьих, внутри ТСЖ может сформироваться небольшой, но стабильный бизнес, например по оказанию разного рода услуг в своем районе (в рамках устава). В-четвертых, ТСЖ владеет жилым домом полностью - от фундамента до крыши, а при некоторых условиях и прилегающими территориями (так называемый кондоминиум). Совместными усилиями скорее удастся не только улучшить благоустройство своего дома, но еще и двора, а также защитить его от покушений любителей точечной застройки. И в-пятых, если ТСЖ не готово работать самостоятельно, можно найти управляющую компанию, которой бы оно доверяло. Консолидированному заказчику, каковым является ТСЖ, это сделать намного проще, чем каждому собственнику квартир.
Управляющей компанией может быть как организация, так и индивидуальный предприниматель
Обратите внимание: при создании ТСЖ плата жильцов за коммунальные услуги не вырастет. Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги устанавливаются региональными и местными властями и не могут быть изменены. Добавим к этому еще один момент: создав ТСЖ, собственники помещений смогут четко отслеживать, на что тратятся их деньги, и решать, как поступить с общим имуществом. А обращения ТСЖ выглядят куда весомей и для властных, и для бюрократических структур. При грамотном подходе можно справиться со многими проблемами, например добиться дотаций на содержание или ремонт дома.

Недостатки ТСЖ

К сожалению, существуют некоторые факты, которые говорят не в пользу ТСЖ. Можно назвать следующие.
1. Будучи таким же юридическим лицом, как, например, завод или банк, ТСЖ не застраховано от банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.
2. Не исключен риск заключения договора с управляющей компанией-однодневкой, созданной с одной целью - собрать огромные деньги и исчезнуть. Защищает ли от такого поворота событий жилищное законодательство? Увы, нет. Чтобы это понять, достаточно обратить внимание лишь на одну деталь: управляющими могут стать компании, уставный капитал которых составляет 10 000 руб. Конечно, ничего противозаконного в этом нет. Но, согласитесь, странно, что компании с крохотным капиталом поручается управлять миллионами, предназначенными для оплаты жилищно-коммунальных услуг. И нет никаких гарантий в том, что в какой-то момент управляющая компания не пропадет вместе с этими деньгами.
Конечно, в подобном случае против мошенников будет возбуждено уголовное дело, но велика вероятность того, что, даже выиграв дело, ТСЖ сможет рассчитывать только на 10 000 уставных рублей. Скорее всего жильцам придется самим возмещать долги водоканалу, энергоснабжающей и прочим обслуживающим организациям. А самое возмутительное, что муниципальные чиновники, навязавшие собственникам жилья подобных кандидатов, не будут нести за это никакой ответственности. Вывод напрашивается сам собой: законодательная и исполнительная власть должна разработать и утвердить жесткие, понятные, подробные требования к деятельности управляющих компаний, чтобы перекрыть недобросовестным организациям доступ на рынок жилищных услуг.
3. К серьезной общероссийской акции по выбору управляющих домами прежде всего оказалась не готова сама власть. Нет ответа даже на простой вопрос: что же конкретно муниципалитеты должны передать в управление ТСЖ или частной компании? Какой имущественный комплекс? Земля под домами, как правило, нигде еще не оформлена в долевую собственность жильцов, перечень общего имущества (подвалы, чердаки, лестницы, инженерное оборудование) не утвержден. Более того, во многих местах муниципалитеты незаконно изъяли в городскую собственность нежилые помещения, входящие в состав общего имущества домов, а вернуть их можно только по суду.
4. По-прежнему не решен вопрос, где брать средства, необходимые для проведения капитального ремонта, а в нем нуждается примерно 60% нашего жилищного фонда. Создав ТСЖ в старых домах, люди останутся один на один с проблемой, требующей в целом по стране более 10 трлн. руб., или два ее годовых бюджета. Таких денег товариществам не собрать. Закон гласит: средства на капитальный ремонт домов ТСЖ могут быть выделены местными властями (подп. 2 п. 1 ст. 165 ЖК РФ). Из данной формулировки следует, что средства в принципе могут быть и не выделены. Поэтому для ТСЖ необходимо, чтобы были официально зафиксированы обязательства государства по невыполненному капремонту и определен порядок компенсации затрат собственникам. Например, есть предложение оформить задолженность государства как его внутренний долг с четкой процедурой погашения.

Создание товарищества собственников жилья

Создание ТСЖ, как и любое дело, требует последовательности. Сначала нужно определиться с активом, а в будущем - с правлением и его председателем. В каждом доме есть неравнодушные люди, которые составят инициативную группу, а затем - костяк правления.
Но вот актив есть, и можно приступать к агитационной части - проводить обсуждения с жильцами и готовиться к общему собранию. Здесь важно заинтересовать каждого собственника в создании ТСЖ, ведь от этого будет во многом зависеть, как сложится жизнь дома. Правда, председателю надо быть готовым к тому, что побудить людей к принятию решений бывает очень сложно. На это потребуется время. И главное здесь - убедить, что с большинством проблем можно справиться только сообща. Нелишне заручиться поддержкой управы или муниципалитета, а здесь уже могут помочь примеры успешных объединений собственников.
После того как предварительный этап закончен, пора созывать общее собрание.
О порядке проведения общего собрания говорится в статье 146 Жилищного кодекса
По закону ТСЖ как некоммерческая организация может быть создано с согласия более 50% собственников. Остальные обязаны подчиниться большинству. Причем ТСЖ можно создать даже в том случае, если в доме есть государственные или муниципальные квартиры, а также в домах-новостройках, когда у жильцов еще не оформлено право собственности. В последнем случае при голосовании будущие собственники подтвердят свои права, например, договором инвестирования, купли-продажи и т.д.
Кроме решения о создании ТСЖ общее собрание должно простым большинством голосов принять устав и избрать правление (п. 2 ст. 135 и п. 2 ст. 147 ЖК РФ). Обратите внимание: в правление могут входить только члены ТСЖ (п. 2 ст. 147 ЖК РФ).
Члены правления уже отдельно выберут из своего состава председателя (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). Заметим, что с выбором председателя есть определенные сложности, ведь он должен не только профессионально подходить к возникающим проблемам, но и быть коммуникабельным, авторитетным человеком, настоящим хозяином с крепкими навыками руководителя, готовым жертвовать личным свободным временем. Также в ТСЖ необходимо создать контролирующий орган - ревизионную комиссию или ревизора (ст. 150 ЖК РФ).
Идеально, если председатель еще и разбирается в вопросах законодательства
Товарищество собственников является юридическим лицом, а значит, его надо зарегистрировать, изготовить печать, открыть расчетный счет в банке и т.п.
Регистрируются ТСЖ в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации). Такой порядок установлен пунктом 2 статьи 13.1 Федерального закона от 12.01.96 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".
Росрегистрация подведомственна Минюсту России
Документы для государственной регистрации ТСЖ нужно представить в территориальный орган Росрегистрации в течение трех месяцев со дня принятия решения о создании такой организации (п. 4 ст. 13.1 Федерального закона от 12.01.96 N 7-ФЗ, далее - Закон N 7-ФЗ). Перечень необходимых документов приведен в пункте 5 статьи 13.1 Закона N 7-ФЗ. Срок рассмотрения документов в Росрегистрации - 14 рабочих дней. Если территориальный орган Росрегистрации примет решение о государственной регистрации некоммерческой организации, то сведения и документы будут направлены им в налоговую инспекцию для внесения сведений в ЕГРЮЛ. Через пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов налоговая инспекция должна внести в ЕГРЮЛ соответствующую запись и сообщить об этом в территориальный орган Росрегистрации. После того как информация о внесении соответствующей записи в ЕГРЮЛ будет получена, в течение трех рабочих дней территориальный орган Росрегистрации выдаст заявителю свидетельство о государственной регистрации некоммерческой организации.
Скажем несколько слов и о членстве в ТСЖ. Вступление в товарищество и выход из него происходят на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ). С момента прекращения у жильца права собственности на помещение (например, при продаже квартиры) он перестает быть и членом ТСЖ. Новый владелец может вступить в товарищество также по письменному заявлению.

Полномочия товарищества

ТСЖ может само заключать договоры на обслуживание дома, вывоз мусора, уборку придомовой территории и другие работы и услуги. Собственники квартир и нежилых помещений, в том числе и не являющиеся членами товарищества, должны перечислять ему деньги за коммунальные услуги, воду, тепло и пр. А уже ТСЖ со своего расчетного счета расплачивается со специализированными организациями.
В договорных отношениях как с собственниками жилых помещений, так и с поставщиками коммунальных услуг ТСЖ выступает лишь на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ)
Как мы уже сказали выше, обслуживание дома можно поручить управляющей компании, и тогда жильцы будут платить либо напрямую ей, либо товариществу.
Не стоит упускать из виду и тот факт, что ТСЖ хотя и является некоммерческой организацией, может самостоятельно зарабатывать деньги. Для достижения целей, предусмотренных уставом, закон разрешает ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью. Правда, перечень такой деятельности невелик, он ограничен тремя видами (п. 2 ст. 152 ЖК РФ). Это:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Так, например, некоторые ТСЖ сдают в аренду крышу для установки спутниковых антенн, размещают рекламу на стенах дома и т.п. В результате у них появляется новая доходная статья, благодаря которой удается сократить коммунальные расходы или улучшить бытовые условия.
Теперь дадим несколько советов, которые могут пригодиться при создании ТСЖ:
1) формирование четкого бюджета на основе определенных тарифов (ставок, расценок) - одна из самых важных задач товарищества, поэтому в его уставе предусмотрите ограничения оплачиваемой стоимости услуг ЖКХ. Допустим, плата за услуги устанавливается в размере не выше рекомендованной для муниципального жилья данного уровня;
2) сделайте все возможное и постарайтесь получить дотацию на содержание и капремонт здания (речь идет о старых домах);
3) сохраните все льготы для жителей - компенсацию можно будет получить в соответствующих ведомствах;
4) продумайте, есть ли резервы для сбережения энергии, тепла, воды и газа, и разработайте меры по усовершенствованию внутридомовых инженерных систем;
5) наладьте контакт с участковым, ОВД, паспортным столом, БТИ, СЭС, и тогда можно будет помогать жильцам в их текущих делах и проблемах;
6) проверьте договоры на поставку тепла, воды, газа и электроэнергии и, найдя наиболее выгодные варианты, скорректируйте их;
7) оцените, в чем нуждаются жители, и организуйте услуги либо своими силами, либо привлеките сторонних мастеров. Это может быть подключение дополнительных телевизионных каналов, организация локальной сети с информационной базой и фильмотекой, обеспечение скоростного доступа в интернет, альтернативная телефонизация или разметка автомобильной стоянки.
В таблице на с. 74 приведен перечень некоторых категорий граждан, которым предоставляются льготы при оплате коммунальных услуг в г. Москве

1.doc


Управление многоквартирным домом

Заниматься техническим обслуживанием и эксплуатацией жилого здания может штатный персонал ТСЖ или специализированная организация. Председатель правления заключает либо трудовые или гражданско-правовые договоры с физическими лицами, либо договор с юридическим лицом на обслуживание или управление домом.
Никакого опыта сотрудничества с управляющими компаниями еще не накоплено, да и само оно представляется пока довольно рискованным. Тем большего внимания требует договор, который в случае заключения станет самым главным после устава документом. Он составляется только в письменной форме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ) и обязательно включает адрес дома, состав общего имущества, перечень работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, перечень предоставляемых коммунальных услуг, правила расчета цены договора, стоимости содержания, ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, порядок уплаты, а также меры контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств.
Минимальный срок, на который может быть заключен договор управления многоквартирным домом, - год, максимальный - пять лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). Если по окончании срока ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, он считается продленным на прежних условиях (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Говоря об управлении многоквартирным домом, следует рассказать еще вот о какой проблеме. Зачастую местные власти заставляют собственников выбирать в управляющие компании МУПы, ГУПы или частные коммерческие организации, сформированные при содействии самих же чиновников. Поэтому правлению ТСЖ важно сделать осознанный выбор и либо взять управление домом на себя, либо заключить договор именно с той компанией, которой они отдадут предпочтение.

На заметку. Как заставить управляющую компанию выполнять обязательства

Чтобы снизить вероятность негативных последствий, наступающих из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, нужно предусмотреть условие об обеспечении сторонами их обязательств. Глава 23 ГК РФ предлагает использовать неустойку (штраф, пени), поручительство, задаток, залог, банковскую гарантию и даже удержание имущества должника. Поручительство, залог, задаток как способы воздействия на управляющую компанию вряд ли подходят. А вот какие-либо штрафные санкции за несвоевременное или некачественное оказание услуг предусмотреть договором, заключаемым между ТСЖ и управляющей организацией, вполне возможно

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Льготы позволяют указанным категориям граждан платить за коммунальные услуги меньше, чем всем остальным. Не стоит путать льготы с субсидиями - денежной помощью гражданам для оплаты коммунальных услуг. Единого документа, в котором можно было бы найти перечень всех льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, нет. Они предусмотрены федеральными законами от 12.01.95 N 5-ФЗ "О ветеранах", от 24.11.95 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", от 15.05.91 N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" и некоторыми другими.
*(2) В Москве категории льготников и виды льгот утверждены постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 N 850-ПП "О порядке и условиях обеспечения мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг" и Законом г. Москвы от 03.11.2004 N 70 "О мерах социальной поддержки отдельных категорий жителей города Москвы".

Ю.А. Никерова,
эксперт журнала "Упрощенка"
Зарегистрируйтесь для просмотра вложений.
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 24 май 2010, 19:04

Прежде чем обсуждать доходы и расходы, попробуем решить, какой объект налогообложения для ТСЖ предпочтительнее. На наш взгляд, если товарищество рассчитывает жить четко по смете, утвержденной на общем собрании, не занимаясь предпринимательской деятельностью, нужно выбирать доходы. Скорее всего, тот же объект окажется более выгодным, даже если ТСЖ захочет самостоятельно зарабатывать деньги, сдавая в аренду помещения или оказывая какие-либо услуги. Хотя в последнем случае возможен и другой вариант (доходы минус расходы) - когда затратная часть будет сопоставима с доходной.

Доходы товарищества


Выясним, что является доходами товарищества собственников жилья. Перечень возможных поступлений на расчетный счет (или в кассу) ТСЖ приведен в пункте 2 статьи 151 Жилищного кодекса РФ. Они следующие:
1) обязательные платежи всех жильцов, а также вступительные и иные взносы членов товарищества;
2) доходы от хозяйственной деятельности, направленные на цели товарищества и выполнение им своих обязанностей;
3) субсидии на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, на оплату отдельных коммунальных услуг и др.;
4) прочие поступления.
Рассмотрим, какие из этих сумм увеличат базу по единому налогу, а какие нет.

Обязательные платежи, вступительные и иные взносы


Своевременно и полностью вносить плату за жилье и коммунальные услуги с момента возникновения у них права собственности на квартиру обязывает граждан и организации подпункт 5 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ. Что в нее входит, показано на рисунке.
Минфин квалифицирует эту плату как выручку от реализации и требует включать в налогооблагаемые доходы (письмо от 17.02.2006 N 03-03-04/4/32). Такого же мнения придерживаются и столичные налоговики (письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2007 N 20-12/018408).
Письма адресованы плательщикам налога на прибыль, но распространяются и на "упрощенцев", так как последние учитывают доходы, также руководствуясь статьями 249, 250 и 251 НК РФ (ст. 346.15 НК РФ)

1(2).doc



Думаем, это мнение неверно. Потому как, во-первых, при подобном подходе не делается различий между платами за коммунальные услуги и за содержание и ремонт. А ведь их природа абсолютно разная (об этом пойдет речь чуть позже). Во-вторых, игнорируется смысл налогового термина "доход". Что такое доход? Экономическая выгода, полученная в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК РФ). Разберемся, будет ли какая-либо выгода у ТСЖ при получении различных видов платежей.
Плата за коммунальные услуги. Итак, что представляют собой коммунальные платежи, будет ли при их получении у ТСЖ экономическая выгода или их можно считать целевыми поступлениями? В соответствии с пунктом 2 статьи 251 НК РФ (еще раз подчеркнем, ссылка на статью 251 есть в статье 346.15 НК РФ) к целевым относятся средства, используемые на содержание и уставную деятельность некоммерческой организации. Но ведь получив от жильцов плату за "коммуналку", ТСЖ полностью перечисляет ее обслуживающей организации, являясь неким транзитным звеном. Стоит пояснить, что жильцы вносят в кассу или на расчетный счет товарищества плату за коммунальные услуги исходя из тарифов, которые устанавливает не ТСЖ, а региональные и местные власти (п. 2 ст. 157 ЖК РФ). И получается, что никакой экономической выгоды у ТСЖ при получении коммунальных платежей и перечислении их соответствующим службам не образуется.
Обратите внимание: тарифы одинаковы для всех собственников жилых помещений независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет
Если ТСЖ ведет бухгалтерский учет в полном объеме, то проводки по коммунальным платежам должны выглядеть так:
Дебет 76 субсчет "Расчеты с жильцами" Кредит 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам" - начислена плата за коммунальные услуги;
Дебет 50 (51) Кредит 76 субсчет "Расчеты с жильцами" - поступили платежи за коммунальные услуги;
Дебет 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам" Кредит 60 - акцептованы счета поставщика;
Дебет 60 Кредит 51 - заплачено поставщику коммунальных услуг.
При этом рекомендуется для каждого плательщика и поставщика коммунальных услуг либо открыть на счете 76 субсчета второго порядка, либо вести аналитический учет.
Рассмотрим еще один интересный момент. Если жильцы вносят платежи авансом, то на банковском счете ТСЖ может образовываться переплата. К сожалению, такая ситуация на практике возникает крайне редко (обычно большое количество собственников жилья опаздывают с оплатой, и переплаты просто покрывают задолженности), но теоретически возможна. Будут ли образовавшиеся на счете излишки доходом ТСЖ, то есть экономической выгодой? Нет, не будут, так как это всего лишь авансы, и деньги, если не в этом, так в следующем месяце, все же будут перечислены по назначению.
Кстати говоря, лица, имеющие задолженности, обязаны будут не только погасить сам долг, но и заплатить пени. Их размер равен произведению суммы задолженности, 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на день оплаты, и количества дней просрочки платежа (п. 14 ст. 155 ЖК РФ). Пени также предназначаются для перечисления коммунальным службам и экономической выгодой ТСЖ не являются.
Эта норма распространяется на тех, кто несвоевременно или не в полном объеме платит за жилое помещение
Плата за содержание и ремонт жилого помещения. Прежде всего нужно иметь в виду, что такую плату должны вносить все собственники жилья - и члены ТСЖ, и те, кто к ним не относится (подп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Средства, поступающие от членов товарищества, следует рассматривать как членские взносы, используемые на его внутренние нужды и уставную деятельность. Напомним: в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 152 ЖК РФ эксплуатация, обслуживание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме являются одним из видов уставной деятельности ТСЖ. Членские взносы, или регулярные платежи, - основной источник финансирования некоммерческой организации. Порядок их взимания предусматривается ее уставом (п. 1 и 2 ст. 26 Федерального закона от 12.01.96 N 7-ФЗ). В уставе ТСЖ этот вопрос может быть отнесен к компетенции правления, которое установит периодичность оплаты и ее размер для отдельных категорий членов товарищества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ членские взносы признаются целевыми поступлениями, поэтому они не включаются в налоговую базу при УСН, но только в случае, если ведется раздельный учет доходов и расходов, образованных в рамках таких поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ).
С жильцами, не вступившими в ТСЖ, заключаются специальные договоры (п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Для Минфина это повод утверждать, что раз перечисления собственников на содержание и ремонт общего имущества, не входящих в ТСЖ, не поименованы в закрытом перечне пункта 2 статьи 251 НК РФ, их следует приравнивать к выручке от реализации (письмо от 29.12.2006 N 03-11-04/2/299). Однако и с этим сложно согласиться.
Об этом также рассказывалось в статье "Целевое финансирование организаций" // Упрощенка, 2006, N 11
Во-первых, согласно статье 249 ГК РФ, пункту 2 статьи 29 и пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве на него. Для всех участников долевой собственности размер платежей зависит от их доли, а не от членства в ТСЖ. Кроме того, как мы подчеркнули, целью создания и одним из видов уставной деятельности ТСЖ является управление общим имуществом, его обслуживание и ремонт, а также заключение договоров на коммунальные услуги (п. 1 ст. 135, подп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 138, 151 и 152 ЖК РФ). Финансирование такой деятельности - прямая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, причем опять же не связанная с их принадлежностью к товариществу (подп. 1 п. 2 ст. 151, п. 5 и 6 ст. 155 и п. 1 ст. 158 ЖК РФ). Поэтому опять же никакой экономической выгоды при получении платы за ремонт и обслуживание от собственников, не являющихся участниками, ТСЖ не получает.
По логике Минфина деньги жильцов, направленные на уставные цели, превращаются в доход, с которого нужно еще и налоги платить! Получается, что с целью покрыть затраты на уплату налога товариществу придется увеличить плату, взимаемую с жильцов, не относящихся к членам ТСЖ. Теперь представим, что доля в праве общей собственности у двух жильцов, один из которых не является членом ТСЖ, одинакова. Однако, как мы только что выяснили, размер платежа, взимаемого с обычного собственника, будет выше суммы, уплачиваемой членом ТСЖ. И это при одинаковых долях! То есть в данном случае будет нарушена норма о соразмерности платежей с долей в праве общей собственности. Следовательно, платежи жильцов, не состоящих в ТСЖ, используемые для нужд некоммерческой организации и в ее уставной деятельности, а не для извлечения прибыли, необходимо считать целевыми поступлениями и не включать в доходы на основании пункта 2 статьи 251 НК РФ.
Не имеет значения, каким образом ТСЖ осуществляет деятельность по содержанию общего имущества: силами специализированной организации или самостоятельно (доходы в смете всегда совпадают с расходами, так что даже во втором случае экономической выгоды не будет)
Бухгалтерские проводки по учету платы за содержание и ремонт жилого помещения будут такими:
Дебет 76 субсчет "Расчеты с жильцами" Кредит 86 - начислены членские взносы за месяц;
Дебет 50 (51) Кредит 76 субсчет "Расчеты с жильцами" - поступили целевые средства от собственников;
Дебет 86 Кредит 10, 60, 70, 69 - отражено использование целевых средств в соответствии со сметой.
Резюме. Посмотрим, что у нас получилось в итоге. Экономической выгоды у ТСЖ при получении всех видов платы от жильцов не возникает, значит, доходов нет. Однако, по мнению Минфина, и мы уже об этом говорили, ТСЖ должно включать в налоговую базу все платежи, за исключением членских взносов от участников. Что делать?
Самый простой, но невыгодный вариант - включать все в доходы. Спорить с контролирующими органами не придется, но будет актуальным другой вопрос: где брать деньги на уплату налогов? Собирать с жильцов и еще раз облагать их налогами? Ведь, забегая вперед, скажем, что даже если ТСЖ будет применять УСН с объектом доходы минус расходы, то расходов по сравнению с доходами оно сможет учесть очень мало. Кстати говоря, если считать платежи жильцов выручкой от реализации, то при получении их наличными ТСЖ обязано применять ККТ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ).
Об этом сказано в письме Минфина России от 28.10.2005 N 03-11-05/91

Поправки. Резерв на ремонт не облагается


Для текущего или капитального ремонта общего имущества многие организации, в том числе и ТСЖ, создают резерв. Ремонт - дело дорогое, и к нему надо готовиться не один год. Долгое время Минфин требовал учитывать резервные отчисления на ремонт в налоговой базе (письма от 02.09.97 N 04-02-14, от 06.05.2005 N 03-03-01-04/1/235 и от 17.02.2006 N 03-03-04/4/32). С 1 января 2008 года вступила в силу новая редакция подпункта 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ, согласно которой указанные отчисления признаются целевыми поступлениями и не увеличивают налоговую базу. Кстати, новое положение закона распространяется на правоотношения, возникшие после 1 января 2007 года. Поэтому если до этого ТСЖ включали платежи на создание резерва в доходы, то при расчете налоговой базы за 2007 год они могут сделать корректировку. Об этом говорится в письме Минфина России от 13.09.2007 N 03-11-04/2/224

Второй вариант, предложенный также Минфином (см., например, письмо от 05.05.2006 N 03-03-05/8), - дополнительно заключить со всеми жильцами посреднические договоры на перечисление коммунальных платежей, а с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, еще и на перечисление средств за ремонт и содержание площадей, находящихся в общей собственности. Тогда в доходах ТСЖ нужно будет отразить только сумму посреднического вознаграждения по этим договорам (его можно сделать минимальным). Этот вариант выгоднее, так как ТСЖ сэкономит на налогах, но сложнее для налогового учета. Бухгалтеру придется отслеживать своевременное подписание договоров, агентских отчетов и т.д. Да и применять ККТ в этом случае также необходимо.
И третий вариант - считать все полученные от жильцов денежные средства целевыми поступлениями и не включать их в налоговую базу на основании пункта 2 статьи 251 НК РФ. Этот вариант самый простой для бухгалтера и малозатратный, так как платить налоги и применять ККТ не придется (реализации нет). Однако такая позиция противоречит официальной и скорее всего ее придется отстаивать в суде.

Позиция. Минфин разрешил перепродавать чужие услуги?!


По мнению Минфина России, если товарищество заключает договоры с производителями (поставщиками), в том числе и на коммунальные услуги, действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ, оно выступает в роли посредника. А раз так, то его доходом будет посредническое вознаграждение (письмо от 05.05.2006 N 03-03-05/8). Если же ТСЖ заключает договоры, действуя исключительно от своего имени (то есть выступает напрямую), все суммы, уплачиваемые жильцами, следует целиком считать его доходами (письмо от 26.02.2007 N 03-07-15/24). По логике чиновников получается, что ТСЖ перепродает чужие услуги. Но такое предположение лишено смысла! Услуги тем и отличаются от товаров (работ), что их оказывают, реализуют и потребляют одновременно (п. 5 ст. 38 НК РФ). Помимо того, услуга всегда рассчитана на конкретного заказчика и перепродать ее невозможно. Собственники помещений непосредственно пользуются услугами, которые им предоставляют специализированные организации. ТСЖ лишь перечисляет за своих участников деньги из тех, что поступают на его расчетный счет (или в кассу)

Льготы на оплату коммунальных услуг


Как мы уже писали, многие жители пользуются льготами при оплате жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются на основании федеральных, региональных и местных законов и финансируются из соответствующих бюджетов. В этом случае жители уплачивают коммунальные платежи по льготным тарифам, а остальную сумму ТСЖ должно получать из бюджетов. Льготные компенсации, перечисляемые товариществу, являются целевыми поступлениями и в налоговую базу не включаются (подп. 3 п. 2 ст. 251 НК РФ).
В бухгалтерском учете их отражают проводками:
Дебет 76 субсчет "Расчеты с бюджетом по льготам" Кредит 76 субсчет "Расчеты по коммунальным платежам" - отражена задолженность бюджета по льготам за коммунальные услуги;
Дебет 51 Кредит 76 субсчет "Расчеты с бюджетом по льготам" - поступила компенсация из бюджета.
Кстати говоря, коммунальные платежи можно снизить не только на сумму льгот. По общему правилу платить за жилье и коммунальные услуги необходимо даже в том случае, когда помещение не используется. Но если собственник временно отсутствовал (более пяти календарных дней подряд), находясь на даче, в командировке, на курорте или в гостях - словом, за пределами своей квартиры, он может обратиться в ТСЖ за перерасчетом. Такой перерасчет делается по отдельным услугам (п. 11 ст. 155 ЖК РФ), оплачиваемым исходя из нормативов.
Порядок перерасчета указан в разделе VI постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.
Перерасчет жильцы могут потребовать и тогда, когда услуги были ненадлежащего качества или оказывались с перерывом, который длился дольше установленного срока. Потребуются, конечно, доказательства. Какими они должны быть, подробно описано в разделе VIII постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.
Что делать бухгалтеру ТСЖ, которому жильцы принесли заявление на пересчет? Необходимо рассчитать суммы, на которые плата должна быть уменьшена, и обратиться с подобным заявлением к коммунальным службам, чтобы следующий счет был выставлен уже с учетом корректировки. Денег на расчетный счет ТСЖ в данном случае не поступает и соответственно никаких доходов учитывать также не нужно.

На заметку. Документы, подтверждающие отсутствие потребителя


Такими документами являются:
- справка из организации, где работает жилец, о командировке или копия его командировочного удостоверения;
- справка из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива, поселкового совета и пр.;
- заявление жильца, если он находится там, откуда невозможно представить официальный документ. В заявлении должно стоять не менее двух подписей соседей по этажу (коммунальной квартире) с указанием, что сами они во время отсутствия жильца не выезжали;
- проездные билеты (копии), оформленные на потребителя (в случае когда имя пассажира требуют указывать правила);
- счета (копии) за проживание в гостинице, общежитии и пр.;
- справка органа внутренних дел о временной регистрации;
- справка от организации, охраняющей квартиру или дом;
- иные документы, свидетельствующие об отсутствии потребителя

Доходы от хозяйственной деятельности товарищества


Как мы писали, ТСЖ - некоммерческая организация, которая не ставит своей основной целью получение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Однако, несмотря на свой статус, она также может вести предпринимательскую деятельность. Правда, полученные средства могут быть либо использованы для оплаты общих расходов, либо сосредоточены в фондах, отвечающих уставу товарищества (п. 3. ст. 152 ЖК РФ). Например, за счет доходов от предпринимательской деятельности можно провести благоустройство дома и прилегающей территории, ремонт лифтов.
Оказывается, неплохую выгоду можно получать, если объединить в ТСЖ жителей не только одного дома, а сразу нескольких, расположенных в одном жилом квартале. Впрочем, энтузиастов, конечно, ждет немало хлопот. Давайте выясним, из чего могут складываться дополнительные доходы товарищества.
1. Использование земли, переведенной в общедолевую собственность. Доходы могут быть получены от сдачи земельных участков в аренду, например под автостоянку, киоск, теннисный корт и т.п. Кроме того, имея в собственности землю, товарищество может самостоятельно стать застройщиком каких-то помещений (скажем, торгового павильона или гаражного комплекса) и предоставлять их также в аренду или получать плату от сторонних застройщиков.
Правда, перед этим товариществу необходимо оформить землю в общедолевую собственность. Об этом стоит рассказать подробнее.
Первый этап - межевание. Для того чтобы получить в собственность пусть даже сотку земли, необходимо размежевать весь квартал. Поэтому объединять в ТСЖ дома всего жилого квартала и получить всю землю в собственность будет выгоднее. Межевание должно производиться за счет бюджета, но этот процесс обычно занимает длительное время. Если товарищество готово само расплатиться, можно все оформить гораздо быстрее.
В столице монопольное право на межевание принадлежит ГлавАПУ Москомархитектуры. Что тоже сказывается на сроках. Разумнее поступили в Подмосковье: здесь в каждом районе действует до десятка компаний, имеющих лицензии или сертификаты на межевые работы. Поэтому все делается втрое-вчетверо дешевле и быстрее, чем в Москве.
После того как межевание проведено, его предстоит согласовать в четырех инстанциях. Вначале - в органах местного самоуправления. В Москве временное право на согласование межевого дела предоставлено главе управы района. Затем - в ТОРЗ (территориальном объединении регулирования землепользования) и АПО (архитектурно-планировочном объединении) округа. После этого бумаги возвращаются в недра ГлавАПУ Москомархитектуры. Как только поставят подписи заместитель начальника ГлавАПУ и заместитель главного архитектора города, проект межевания считается готовым.
Следующий шаг - согласование нормативных границ земельно-имущественного комплекса (кондоминиума). Этим ведает и выпускает на сей счет распорядительный акт глава местного самоуправления или глава управы. Однако если границы не введены, то территория кондоминиума ограничивается естественными землеотводами. В рассматриваемом случае это будет квартал.
К распоряжению о согласовании границ следует приобщить кадастровое дело. Существует четыре вида кадастра. Потребуется градостроительный (с приложением земельного кадастра). Для чего? В этих документах указано, что будет с городом в ближайшие 20-30 лет: где снесут, где построят. В Москве градостроительный план подготавливает ГлавАПУ Москомархитектуры (около месяца, за плату), после чего его предстоит согласовать с Москомнаследием, Мосгоргеотрестом и НИиПИ Генплана г. Москвы. Но это далеко не все. Посетив Росземкадастр или Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости РФ, где план отмасштабируют, его нужно нести в орган местного самоуправления. Если участок слишком большой, понадобится протокол муниципальных слушаний: считается, что без одобрения жителей квартала принимать решение нельзя. Согласование с федеральными службами проводит само агентство.
И, наконец, со всей этой кипой документов идут в Федеральную регистрационную службу. Через 60 дней она выдаст свидетельство о праве общедолевой собственности на землю.
Такой должна быть процедура в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ и статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 29.12.2006). В среднем она займет два года.
2. Сдача в аренду помещений, находящихся в общей собственности. Доход могут принести и подвалы, чердаки или пристройки, переоборудованные, скажем, под мастерскую или кабинет семейного врача и сданные в аренду. Напомним, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 137 ЖК РФ ТСЖ вправе сдавать в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества.
3. Сервитутные платежи. Представьте: в земле, принадлежащей на праве общей собственности ТСЖ, неожиданно была обнаружена труба Газпрома или кабель РАО "ЕЭС России". И использовать эту землю затруднительно - труба (или кабель) мешает. Если следовать главе 17 ГК РФ, право пользования собственностью ТСЖ нарушается. За это на владельца трубы или кабеля устанавливается частный сервитут - иначе говоря, он обязан заплатить. Кстати, между ТСЖ и владельцем объекта можно провести взаимозачет, тогда ТСЖ перечислит меньшую сумму коммунальных платежей. Но в любом случае сервитутные платежи необходимо включить в налоговую базу при УСН.
Заметим, что существует и публичный сервитут, когда при межевании часть территории выделяется с подземными коммуникациями. В этом случае владельцы трассы и земли должны прийти к соглашению, например о том, на каких условиях будет проходить ремонт. И никаких платежей ТСЖ уже не получает.
Итак, все деньги от предпринимательской деятельности ТСЖ должно включать в налоговую базу по единому налогу при УСН на дату их получения по правилам пункта 1 статьи 346.17 НК РФ. Что касается бухгалтерского учета, вырученные деньги будут отражаться на счете 90-1 "Выручка" в обычном порядке.

Прочие поступления


К данной группе доходов ТСЖ могут относиться различные пожертвования. В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ они являются целевыми поступлениями и в налоговой базе не учитываются.
Пожертвование - дарение вещи или права в общеполезных целях (ч. 1 ст. 582 ГК РФ)

Расходы товарищества


Перейдем к расходам. Здесь нужно рассмотреть два случая. Первый - товарищество ведет только уставную деятельность. Какие расходы могут уменьшить налоговую базу, если ТСЖ выберет УСН с объектом доходы минус расходы? А расходов-то и не будет. Объясним подробнее.
Да, ТСЖ выплачивает заработную плату председателю, бухгалтеру и другим работникам, если они есть. Однако эти расходы должны быть указаны в смете и осуществляться за счет членских взносов, то есть средств целевого финансирования, поэтому в налоговую базу они не попадут. То же самое можно сказать и о другом имуществе, приобретаемом для уставных целей, например компьютере для бухгалтера, канцтоварах и т.д. С организациями, осуществляющими ремонт или благоустройство территорий, ТСЖ расплачивается также за счет целевых поступлений, поэтому и эти затраты расходами не будут.
Напомним, что все осуществляемые за счет целевых средств расходы должны быть отражены в смете
Наконец, ТСЖ перечисляет коммунальные платежи. Может быть, их следует учесть в налоговой базе как материальные расходы в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 и пунктом 2 статьи 346.16 со ссылкой на статью 254 НК РФ? Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ налогоплательщики вправе учесть стоимость топлива, воды и энергии, расходуемых в технологических целях. Однако о каких технологических целях может идти речь при перечислении коммунальных платежей ТСЖ, ведь пользуется услугами не ТСЖ, а сами собственники жилья, его члены. И эти расходы нельзя учесть в налоговой базе, так как их нельзя назвать осуществленными для деятельности, направленной на получение дохода.
И это еще одно доказательство того, что никаких расходов при ведении уставной деятельности у ТСЖ быть не может
Второй случай - ТСЖ осуществляет предпринимательскую деятельность и получает доходы. Тогда оно может включить в налоговую базу расходы, упомянутые в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ, при условии, что они будут обоснованными и документально подтвержденными согласно пункту 1 статьи 252 НК РФ (ссылка на указанную статью есть в пункте 2 статьи 346.16 НК РФ). Заметим, что если ТСЖ занимается хозяйственной деятельностью, то для учета расходов необходимо вести раздельный учет доходов и расходов, осуществляемых за счет коммерческой деятельности и средств целевого финансирования.
Правда, и в этом случае расходов будет не так много. Во-первых, заработная плата работников, которые непосредственно связаны с предпринимательской деятельностью, в части, выплачиваемой за счет полученной выручки. Во-вторых, к примеру, ТСЖ может учесть в расходах стоимость коммунальных услуг, оказываемых на площадях, предоставляемых во временное пользование (в этом случае уже появятся технологические цели). Кроме того, в расходах можно учесть затраты на приобретение основных средств, используемых в предпринимательской деятельности и т.д.
Разумеется, расходы следует учитывать по правилам, определенным в пункте 2 статьи 346.17 НК РФ
Зарегистрируйтесь для просмотра вложений.
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 25 май 2010, 10:51

Примерный регламент передачи многоквартирных домов при смене выбора способа управления
22 февраля 2010
По многочисленным просьбам читателей публикуем "Примерный регламент передачи многоквартирных домов при смене выбора способа управления".
Обращаем внимание, что постановление Главы города Новокузнецка, утвердившее этот регламент, опротестовано прокуратурой на том основании, что положения этого постановления дублируют положения Жилищного кодекса РФ. Однако алгоритм действий оспорен не был. По этому алгоритму и надлежит действовать собственникам, намеренным сменить способ управления своим домом.

ГЛАВА ГОРОДА НОВОКУЗНЕЦКА ПОСТАНОВЛЕНИE
От 21.04.2008№ 26 "Об утверждении Примерного регламента передачи многоквартирных домов при смене выбора способа управления"
В целях единообразного применения законодательства при смене выбора способа управления многоквартирным домом и в соответствии со ст. 161,162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006г. №14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»,

1. Утвердить Примерный регламент передачи многоквартирных домов при смене выбора способа управления согласно приложения №1.
2. Рекомендовать собственникам многоквартирных жилых домов, управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам при смене способа управления жилым домом руководствоваться настоящим Примерным регламентом.
3. Установить, что спорные вопросы, возникающие при смене управляющих организаций или выборе иного способа управления многоквартирным домом могут быть переданы сторонами с целью их урегулирования на рассмотрение межведомственной комиссии по обследованию и контролю за объектами ЖКХ всех форм собственности утвержденной Распоряжением Главы города от 21.12.05г. №2344.
4. Настоящее Постановление вступает в действие с момента подписания и подлежит опубликованию в средствах массовой информации города Новокузнецка.
5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на Заместителя Главы города по ЖКХиБ А.В. Иванова.

Глава города С.Д. Мартин


* * *
Приложение №1
к Постановлению Главы города Новокузнецка
от _____________ № _____

Примерный регламент передачи многоквартирных домов при выборе способа управления

1. Настоящие Примерный регламент передачи многоквартирных домов при выборе способа управления, (далее Регламент) разработан в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Письмами Министерства регионального развития Российской Федерации, иными действующими нормативными актами Российской Федерации.
2. Настоящий Регламент определяет порядок, последовательность и сроки передачи многоквартирного дома в управление, передачи технической документации (далее - документация) при реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации собственниками помещений, в части выбора способа управления.
3.Под управлением многоквартирным домом в настоящем Регламенте следует понимать обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом и предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
4. Собственники помещений в многоквартирном доме, решившие изменить способ управления направляют в организацию, осуществляющую на данный момент управление и техническое обслуживание многоквартирного дома, уведомление о начале процедуры голосования в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.
5. Организация, ранее осуществляющая управление и техническое обслуживание в десятидневный срок составляет и представляет собственникам отчет о выполненных работах и затраченных средствах, на многоквартирный дом произведенных на основании договора управления, содержания и технического обслуживания многоквартирного дома и утвержденного общим собранием плана.
6. Основанием для начала процедуры приема-передачи многоквартирного дома является заявление о принятии дома в управление по форме указанной в Приложении №1, поданное в организацию, ранее осуществляющую управление и техническое обслуживание многоквартирного дома лицом, уполномоченным собственниками. К заявлению прилагаются следующие документы:
* протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления;
* нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации и устава юридического лица, привлеченного к управлению;
* нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации ТСЖ, ЖСК и Устава ТСЖ, ЖСК, (в случае выбора в качестве формы управления - создание ТСЖ, ЖСК);
* заявление собственников помещений о прекращении договора управления по окончанию срока его действия (либо решение о расторжении договора в порядке, предусмотренном гражданским законодательством), либо решение собственников о ликвидации ТСЖ, ЖСК.
* документы удостоверяющее личность уполномоченного собственниками лица, при выборе непосредственного способа управления.
7. В соответствии со ст. 162 ЖК РФ передача многоквартирного дома в управление осуществляется в течение 30 дней с момента подачи в организацию, ранее осуществляющую управление и техническое обслуживание многоквартирного дома заявления о принятии многоквартирного дома в управление и пакета документов в соответствии с выбранным способом управления.
8. Организация, ранее осуществляющая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома, рассмотрев полученное заявление и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требования Жилищного кодекса РФ:
* передает имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию на многоквартирный дом. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом установлен п.24, 26 Правил содержания общего имущества утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. №491. Передача технической документации должна осуществляться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом;
* направляет уведомления всем собственникам помещений дома о необходимости: ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных жилищных и коммунальных услуг;
* направляет поставщикам коммунальных услуг и обслуживающим организациям уведомление о выборе собственниками помещений многоквартирного дома способа управления многоквартирным домом и расторжении ранее заключенных договоров. Договоры расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством.
* направляет уведомление о передаче многоквартирного дома в управление лицу, уполномоченному собственниками, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (приложение №2), в отдел развития новых форм управления в ЖКХ Администрации города Новокузнецка (приложение №3), руководителям Администраций районов (приложение №4), Комитет социальной защиты (приложение №5), муниципальное учреждение «Городской центр расчетов коммунальных платежей» (приложение №6), Муниципальное учреждение «Дирекция единого заказчика» (приложение №7).
9. При смене управляющей организации в тридцатидневный срок составляется двусторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем.
Акт состояния общего имущества используется для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
10.Муниципальное учреждение «Городской центр расчетов коммунальных платежей»:
* закрывает не имеющие задолженностей и переплат финансовые лицевые счета собственников помещений многоквартирного дома. По счетам, имеющим задолженность, составляет реестры задолженностей по видам работ и услуг для их передачи в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, с целью взыскания средств с собственников помещений. По счетам, имеющим переплату, составляет отдельные реестры для их передачи:
* в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, с целью возврата средств собственникам помещений;
* в ресурсоснабжающие и прочие организации для их зачета в счет оплаты будущих периодов по договорам, заключаемым этими организациями с новой управляющей организацией или жилищным объединением;
* направляет предложение в организацию, которая будет управлять многоквартирным домом, о заключении договора по расчету начислений собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям, если они имеются, платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальные и прочие услуги с предоставлением проекта договора на ознакомление;
* представляет информацию, уполномоченным лицам, имеющуюся переплату за жилищно-коммунальные услуги собственниками помещений и нанимателями, а также о финансовых средствах, поступивших на капитальный ремонт от собственников помещений, из бюджета и других источников в сумме, не использованной для проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
11. Все денежные средства, оставшиеся на момент заключения нового договора, которые были получены в результате перечисления их собственниками помещений дома, или нанимателями, или арендаторами после подписания акта состояния общего имущества многоквартирного дома, управляющая организация перечисляет на расчетный счет лицу, уполномоченному собственниками.
12. При условии, если управляющей компанией или лицом, осуществлявшими ранее управление и техническое обслуживание дома, выполнен текущий ремонт дома с расходованием финансовых средств, поступивших от других источников, лицо, уполномоченное собственниками, перечисляет управляющей организации или лицу, выполнившим текущий ремонт, сумму расходованных финансовых средств. Порядок и сроки перечисления финансовых средств определяются соглашением, заключенным сторонами.
13. Лицо, уполномоченное собственниками, в десятидневный срок с момента подписания акта состояния общего имущества многоквартирного дома принимает техническую документацию, а также иные связанные с управлением таким домом документы, доводит до сведения собственников о состоявшейся приеме-передаче многоквартирного дома и заключает договоры с собственниками жилых и нежилых помещений на управление и обеспечение жилищно-коммунальными услугами, заключает договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
14. С момента подписания акта состояния общего имущества многоквартирного дома и иных связанных с управлением таким домом документов уполномоченная собственниками помещений организация, ТСЖ, а при непосредственном управлении- собственники помещений в соответствии с действующим законодательством, в том числе Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, несет ответственность за обеспечение надлежащей технической эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных и иных услуг гражданам, проживающим в данном доме, а также за сохранность переданной технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов.
15. В случае отказа или уклонения прежней организации, ранее осуществляющей управление и техническое обслуживание многоквартирного дома от составления акта состояния общего имущества многоквартирного дома, указанный акт составляется уполномоченной собственниками помещений многоквартирного дома организацией, принявшей многоквартирный дом в управление, а при непосредственном управлении- уполномоченным лицом с привлечением представителей жилищного отдела районной Администрации города Новокузнецка. Один экземпляр указанного акта направляется в адрес организации, ранее осуществляющей управление и техническое обслуживание многоквартирного дома.
16. Отдел развития новых форм управления в ЖКХ Администрации города Новокузнецка осуществляет формирование реестра договоров на управление многоквартирными домами и учет домов, собственники которых реализовали право выбора способа управления домом.
17. Контроль за соблюдением условий договоров управления многоквартирными домами, в части объектов муниципального жилищного фонда, с управляющими организациями и договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах с ТСЖ, ЖСК, а также при непосредственном управлении, в интересах нанимателей объектов муниципального жилищного фонда осуществляет Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка или уполномоченные им органы.
18. Все споры и разногласия участников жилищных правоотношений по вопросам управления многоквартирными жилыми домами, а также вопросы, не урегулированные настоящими Регламентом, решаются в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Руководитель аппарата А.Ю. Ващенко

* * *

Приложение №2
к Примерному регламенту
порядка передачи
многоквартирных домов
при выборе способа управления

Директору
_______________________________________________
(наименование жилищной управляющей организацией)

ЗАЯВЛЕНИЕ
_____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
наименование уполномоченной собственниками управляющей организации) регистрационное свидетельство N ___________ от "__"________ 20___г.
_____________________________________________________________________________
(платежные реквизиты организации)
просит передать в управление многоквартирный жилой дом по адресу: _____________________________________________________________________________
Приложения:
1. Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
2. Нотариально заверенные копии устава, свидетельства о государственной регистрации уполномоченной собственниками управляющей организации.
3. Заявление собственников помещений о прекращении договора управления по окончанию срока его действия (либо решение о расторжении договора в порядке, предусмотренном гражданским законодательством), либо решение собственников о ликвидации ТСЖ, ЖСК.
4. Документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (выписка из протокола общего собрания, доверенность).

Руководитель организации ____________________________________
(подпись, Ф.И.О.)
__________________________________________________________________
(телефон, адрес организации)

Дата, печать организации.


Руководитель аппарата А.Ю. Ващенко

* * *

Приложение №3
к Примерному регламенту
порядка передачи
многоквартирных домов
при выборе способа управления


Администрация города Новокузнецка
Начальнику отдела развития новых форм управления в ЖКХ
___________________________________
ФИО

Настоящим уведомляем Вас, что жилой дом по адресу: ____________________________________________________________________________
Передан в управление с _____________________________________________________
____________________________________________________________________________
(наименование управляющей организации)
регистрационное свидетельство N ___________ от "__"________ 20___г.
____________________________________________________________________________
(платежные реквизиты организации)
Руководитель управляющей организации: _____________________________________
____________________________________________________________________________
(Ф.И.О. руководителя, телефон, адрес управляющей организации)

Приложение: 1.копия акта состояния общего имущества.
2.копия протокола общего собрания.

_________________________ _________________
руководитель управляющей подпись, Ф.И.О.
организации

дата, М.П.


Руководитель аппарата А.Ю. Ващенко


* * *
Приложение №4
к Примерному регламенту
порядка передачи
многоквартирных домов
при выборе способа управления


Руководителю Администрации _______________________района
города Новокузнецка
__________________________________________
ФИО

Настоящим уведомляем Вас, что жилой дом по адресу: ____________________________________________________________________________
Передан в управление с _____________________________________________________
____________________________________________________________________________
(наименование управляющей организации)
регистрационное свидетельство N ___________ от "__"________ 20___г.
____________________________________________________________________________
(платежные реквизиты организации)
Руководитель управляющей организации: _____________________________________
____________________________________________________________________________
(Ф.И.О. руководителя, телефон, адрес управляющей организации)

Приложение: 1.копия акта состояния общего имущества.
2.копия протокола общего собрания.

_________________________ _________________
руководитель управляющей подпись, Ф.И.О.
организации

дата, М.П.


Руководитель аппарата А.Ю. Ващенко

* * *

Приложение № 5
к Примерному регламенту
порядка передачи
многоквартирных домов
при выборе способа управления

Администрация города Новокузнецка
Председателю комитета социальной защиты
_________________________
ФИО

Настоящим уведомляем Вас, что жилой дом по адресу: ____________________________________________________________________________
Передан в управление с ____________________________________________________
____________________________________________________________________________
(наименование управляющей организации)
регистрационное свидетельство N ___________ от "__"________ 20___г.
____________________________________________________________________________
(платежные реквизиты организации)
Руководитель управляющей организации: _____________________________________
____________________________________________________________________________
(Ф.И.О. руководителя, телефон, адрес управляющей организации)

Приложение: 1.копия акта состояния общего имущества.
2.копия протокола общего собрания.

_________________________ _________________
руководитель управляющей подпись, Ф.И.О.
организации

дата, М.П.


Руководитель аппарата А.Ю. Ващенко

* * *
Приложение № 5-2
к Примерному регламенту
порядка передачи
многоквартирных домов
при выборе способа управления

Администрация города Новокузнецка
Председателю Комитета по управлению муниципальным имуществом
___________________________________________
ФИО

Настоящим уведомляем Вас, что жилой дом по адресу: ____________________________________________________________________________
Передан в управление с _____________________________________________________
____________________________________________________________________________
(наименование управляющей организации)
регистрационное свидетельство N ___________ от "__"________ 20___г.
____________________________________________________________________________
(платежные реквизиты организации)
Руководитель управляющей организации: _____________________________________
____________________________________________________________________________
(Ф.И.О. руководителя, телефон, адрес управляющей организации)

Приложение: 1.копия акта состояния общего имущества.
2.копия протокола общего собрания.

_________________________ _________________
руководитель управляющей подпись, Ф.И.О.
организации

дата, М.П.



Руководитель аппарата А.Ю. Ващенко

* * *


Приложение №6
к Примерному регламенту
порядка передачи
многоквартирных домов
при выборе способа управления

Муниципальное учреждение
Городской центр расчетов коммунальных платежей
___________________________________________
ФИО

Настоящим уведомляем Вас, что жилой дом по адресу: ____________________________________________________________________________
Передан в управление с _____________________________________________________
____________________________________________________________________________
(наименование управляющей организации)
регистрационное свидетельство N ___________ от "__"________ 20___г.
____________________________________________________________________________
(платежные реквизиты организации)
Руководитель управляющей организации: _____________________________________
____________________________________________________________________________
(Ф.И.О. руководителя, телефон, адрес управляющей организации)

Приложение: 1.копия акта состояния общего имущества.
2.копия протокола общего собрания.
_________________________ _________________
руководитель управляющей подпись, Ф.И.О.
организации

дата, М.П.


Руководитель аппарата А.Ю. Ващенко

* * *
Приложение № 7
к Примерному регламенту
порядка передачи
многоквартирных домов
при выборе способа управления

Муниципальное учреждение
Дирекция единого заказчика
___________________________________________
ФИО

Настоящим уведомляем Вас, что жилой дом по адресу: ____________________________________________________________________________
Передан в управление с _____________________________________________________
____________________________________________________________________________
(наименование управляющей организации)
регистрационное свидетельство N ___________ от "__"________ 20___г.
____________________________________________________________________________
(платежные реквизиты организации)
Руководитель управляющей организации: _____________________________________
____________________________________________________________________________
(Ф.И.О. руководителя, телефон, адрес управляющей организации)

Приложение: 1.копия акта состояния общего имущества.
2.копия протокола общего собрания.


_________________________ _________________
руководитель управляющей подпись, Ф.И.О.
организации

дата, М.П.


Руководитель аппарата А.Ю. Ващенко


__________________
Внесено: В.М. Демин
Согласовано: А. В. Иванов
Л.А. Конева
А.Ю. Ващенко

Источник: http://www.kuzpress.ru
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 26 май 2010, 14:44

В чьем управлении дом на Поварской, определит завтра ВАС
29 марта 2010

Коллегия судей ВАС РФ передала на рассмотрение Президиума спор между ТСЖ "Дом на Поварской" (ТСЖ) и ФГУП ЖЭК-2 Росатома (ФГУП ЖЭК) об обязании передать всю документацию по дому новой управляющей компании.
Докладчиками по делу №17074/09 судьи ВАС РФ Сергей Сарбаш и Елена Борисова.
В АСГМ обратилось ТСЖ "Дом на Поварской" с иском к ФГУП ЖЭК-2 Росатома об обязании передать всю документацию по дому, в том числе техническую и документацию паспортного учета.
В исковом заявлении истец указал, что ТСЖ является единственной управляющей организацией в многоквартирном доме, расположенном на Поварской улице, дом 31/29. До создания ТСЖ осуществляло функции по управлению домом ФГУП ЖЭК.
ТСЖ неоднократно направляло в адрес ответчика уведомления, но ФГУП все попытки урегулировать ситуацию в досудебном порядке, проигнорировало. В связи с таким уклонением в передаче документации новой управляющей компании, ТСЖ и обратилось в суд.
Мотивируя свои требования, ТСЖ в заявлении отметило, что отсутствие у управляющей компании полного комплекта документов препятствует надлежащему содержанию общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, выполнению требований об обеспечении безопасных условий проживания граждан.
Между тем, АСГМ решил, что факт доказывания наличия истребуемой документации у ФГУП ЖЭК лежит на ТСЖ. ТСЖ необходимых доказательств не привело. И суд, руководствуясь нормами жилищного законодательства, пришел к выводу об отсутствии у ФГУП ЖЭК обязанности восстановить и передать указанную документацию товариществу.
9ААС и ФАС МО согласились с выводами первой инстанции. ТСЖ решило обратиться в надзорную инстанцию.
Коллегия судей ВАС РФ, рассмотрев дело, нашла основания для передачи дела в Президиум. Завтра в ВАС речь пойдет о формировании в практике судов подхода, согласно которому отсутствие спорных документов у обязанной стороны (предшествующей управляющей организации) не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности по передаче данных документов.
По данным агентств недвижимости, удица Поварская относится к одному из самых дорогих сегментов элитной жилой площади в Москве. Стоимость одного квадратного метра на Поварской улице, исключая верхние и нижние показатели, равна в среднем 50 тысяч долларов.

Источник: http://www.pravo.ru

Решение ВАС:
Зарегистрируйтесь для просмотра вложений.
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 26 май 2010, 17:13

Если деятельность правления непонятна для членов ТСЖ…
30 апреля 2010

Что можно сделать? Советы экспертов.
Как известно, самая надежная заинтересованность человека в каком-либо деле основывается на получении им той или иной выгоды. Чаще всего, конечно, это материальная выгода. Но бывают ситуации, когда людей можно заинтересовать и некими нематериальными ценностями — значимость которых сложно количественно оценить и каким-либо образом измерить. Применительно к ТСЖ это может быть, например, спокойная обстановка во дворе, защищенность от хулиганов, чистота в подъездах, порядок в подвале и на чердаке дома. От кого это зависит? От управляющей компании. А от кого зависит выбор управляющей компании? От собственников жилья, всех членов ТСЖ. Значит, в соответствии с этой логикой, мнение каждого жильца и его голос должны быть очень ценны при обсуждении всех вопросов, связанных с содержанием, эксплуатацией и благоустройством дома. И особенно — при выборе управляющей компании. Но на практике, увы, бывает совсем не так. Встречаются даже прямо противоположные ситуации.
Конкретный пример: в доме создано ТСЖ, но по факту его деятельность осуществляется не в соответствии с Уставом. Каким образом выбрана управляющая компания — непонятно. Как она работает, тоже непонятно, потому что никакого отчета собственникам компания не предоставляет. Как работает правление и какие у него есть задачи — четко нигде не прописано. Общее собрание членов ТСЖ не созывается несколько лет. Жильцы в подавляющем большинстве занимают пассивную позицию и совершенно не ощущают себя реальными хозяевами дома, в котором живут. Их установку можно обозначить примерно так: «главное, чтобы тарифы за обслуживание были примерно равны тарифам, установленным городом». Так и живут. Люди платят деньги, УК эти деньги собирает. Свет, газ, тепло в доме есть. Но никаких изменений к лучшему не происходит. И похоже, собственники уже забыли о том, что и общедолевое имущество принадлежит им, и что они все вместе являются юридическим лицом, которое действует на основании Устава.
Рассуждать в данном случае о том, почему жильцы именно так воспринимают свои обязанности и права в качестве членов ТСЖ — занятие неблагодарное. Но мы попробуем подойти к этому вопросу исключительно с юридической точки зрения.
Прежде всего, каждый собственник жилья, вступивший в ТСЖ, приобретает новый статус (именно собственник, а не член ТСЖ!). С этого момента он становится долевым собственником общего имущества и в некоторой части несет ответственность за общее состояние дома, качество коммунальных услуг, благоустройство и систему расчета ежемесячных отчислений управляющей компании. И, конечно же, наряду с обязанностями он приобретает и права. Одно из них — право голоса на общем собрании.
А что же можно сделать в ситуации, когда собрания не проводятся, правление занято решением личных проблем тех, кто в нем состоит, а учредительные документы находятся неизвестно где? Можно начать с получения копий документов — это можно сделать в вашей налоговой инспекции. В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 08.08.2001 года №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» ВСЕ документы, содержащиеся в государственных реестрах, являются открытыми и общедоступными. Их копии могут быть предоставлены гражданам. Правда, это осуществляется за плату — об этом говорит статья 7 того же Федерального закона.
Далее можно познакомиться с порядком проведения общего собрания членов ТСЖ. Он определяется статьей 146 ЖК РФ и Уставом товарищества.
В частности, в Уставе вы можете найти информацию о том, что собой представляет собрание членов ТСЖ, как часто оно должно и может проводиться, какие цели преследует, какие на него возложены полномочия. В типовом Уставе есть следующие пункты:
* Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества.
* Годовое общее собрание членов товарищества созывается ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием товарищества.
* Помимо годового общего собрания в товариществе могут проводиться внеочередные общие собрания членов товарищества. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе любого члена товарищества.
* Каждый член товарищества участвует в общем собрании с правом решающего голоса. Каждый член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле участия, предусмотренной уставом.
* К компетенции общего собрания относится решение следующих вопросов:
o внесение изменений и дополнений в устав товарищества;
o реорганизация и ликвидация товарищества;
o любая передача прав на общее имущество, в том числе сдача его в аренду;
o приобретение в собственность товарищества недвижимого имущества;
o определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
o получение заемных средств, включая банковские кредиты;
o утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении;
o установление размера и периодичности обязательных платежей и взносов членов товарищества;
o образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного — для восстановления и проведения ремонта дома, благоустройства придомовой территории.
Обратите внимание: здесь перечислено не все, что относится к компетенции общего собрания. Но уже этот перечень дает понимание важности и необходимости проведения собраний.
После понимания теории — переходите к конкретным действиям в соответствии с полученными документами. Донесите до других собственников понимание того, что собрание необходимо проводить ежегодно, что вполне реально построить работу таким образом, чтобы жизнь в доме изменилась в лучшую сторону. Организуйте общее собрание. На нем рассмотрите конкретные вопросы, которые вам кажутся важными. Внесите свои предложения на всеобщее обсуждение. Попросите у правления и управляющей компании отчеты о проделанной работе.
Главное, помните — ни правление, ни тем более его председатель не являются высшим органом управления ТСЖ. Им является общее собрание, об этом говорят и Устав ТСЖ, и Жилищный кодекс Российской Федерации. И именно ваш голос может стать решающим на этом собрании.
Автор: Соболева Наталья

Источник: www.Jilsfera.ru

Комментарии
16 мая 2010 — Гость
Если деятельность правления непонятна для членов ТСЖ…

Автор не совсем права... Действительно, высшим органом управления ТСЖ (и ЖК,ЖСК) является общее собрание. Добавим: членов ТСЖ (ЖК,ЖСК) - ОСЧ! А, вот высшим органом управления МКД является, в оответствии с ЖК, общее собрание собственников - ОСС! Практики начали критиковать ЖК в этом вопросе: собрать хоть 1 какое-либо собрание в МКД - большая проблема. А тут надо собирать по меньшей мере 2: ОСС и ОСЧ! Общая идея разработчиков ЖК была: в доме существуют собственники, которые обязаны нести бремя содержания своего имущества. Ну, - полная аналогия с ОАО и т.п. коммерческими организациями. А, на самом деле, в МКД ЖИВУТ! Живут люди, граждане. И они приходят в дом не для того, чтобы "владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом", а для того, чтобы ЖИТЬ! Отдохнуть от проблем на работе, воспитывать детей, производить, в конце концов этих детей, общаться с родственниками и друзьями... И - т.д., и т.п.! Поэтому, проблемами содержания ОИ и тому подобными жители (даже, - собственники) интересуются в последнюю очередь! И, если где-то что-то течёт, не работает и т.п, они предъявляют, чаще всего, претензии не самим себе, как ответственным собственникам, а - к сторонним организациям, органам власти всех уровней и т.д. Кстати, за всё время реформы ЖКХ (а это - не 01.03.2005 г., а намного раньше - начало 90-х г.г. прошлого века) у нас, к большому сожалению, ответственных собственник совего жилья так и не сформировался! Как когда-то (во время оно) мы все учствовали в октябрятских-пионерских-комсомольских- партийных собраниях, так сегодня мы участвуем (а, чаще всего, - не участвуем!) в ОСС и ОСЧ! Кто может сейчас представить протокол ОСС по выбору способа управления - УО в лице ГУП ДЕЗ (в Москве) ?! Правительство Москвы "бьёт себя в грудь": более 90% жителей (! Надо - собственников!!!) выбрало "управляющую компанию" (ещё 1 несоответствие ЖК: в ЖК нет "управляющих компаний", но есть УО!) в лице ГУП ДЕЗ! А где протоколы? А почему молчат прокуратура и ФАС? Но - не всё-ли равно всё это "ответственному собственнику"? Государство "уходит" из сферы ЖКХ, а люди этого не понимают! И - не хотят понимать!!! А кто из "нормальных" людей читал хотя бы 1 раз ЖК, которому уже 5 лет!!!
Всё это - не досужие мои вымыслы: я оставил должность председателя правления ЖСК, которую занимал 13 (!) лет из-за противодействия "группы активистов", которые не читали (и не хотели читать!) ЖК, не хотели проводить в доме ОСС - только ОСЧ, не понимали, что такое ОИ (считали, что есть ОИ Кооператива, а не МКД), считали, что ОСС не нужно, если всех собственников принять (вогнать!) в члены ЖСК и т.п. Ну и что? Всем членам ЖСК было всё "по барабану" ! Протокола ОСЧ до сих пор нет! Собрание - не легитимное, но - кого это волнует?! Главное, чтобы не было слишком больших взносов, чтобы мы платили не больше, чем установлено Правительством Москвы! Разбираться с проблемами обьслуживания никому неохота: таджик убирает, слесарь иногда приходит (и чинит за "отдельную плату") - всё хорошо! И пусть за всё отвечает ДЕЗ! И я - ушёл! Ну и что? Все члены нового правления разъехались по дачам, изменения не утверждены, доступа к средствам в банке до сих пор нет, новая редакция Устава, "принятая" на ОСЧ с формулировкой: "редгруппе продоложить редактирование", "повисла"... Зато - избавились от председателя, который позволил себе перерасход сметы в сумме 8 т.р. на... обучение, связанное с проблемами управления и обслуживания МКД: надо обучаться за свой счёт! А, лучше, - совсем не обучаться! Новое правление нашло возможным нанять коменданта - своего же жителя, вернее - жительницу. Но (и это никого не взволновало!) она проживает в квартире с неузаконенным переустройством: когдато это была 3-комнатная, теперь -2-комнатная, в которой: ванна устроена в бывшей... кухне (в ванне установлена джакузи и душевая кабина... в углу, где проходит газовый стояк); кухня - в одной из бывших маленьких комнат (от газового стояка проложена к плите гибкая подводка длиной порядка 3 м) и т.п. Жильцы (сособственники этой квартиры) много лет подряд заливают нижнюю квартиру... Се ля ви!!
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 25 ноя 2010, 16:49

Без бумажки мы букашки
5 августа 2010

Для того, чтобы заключить договор с кем бы то ни было, ТСЖ как юридическому лицу и управляющей домом организации необходимо иметь определенный пакет документов на дом.
Без бумажки мы букашкиОбъем необходимой к передаче технической документации определен п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (далее – Правила), кроме этого, п. 26 Правил определяет перечень иных, необходимых для управления домом, документов. Понятно, что это федеральный акт, и он не может предусмотреть особенностей каждого субъекта.
Поэтому Департаментом жилищного хозяйства и благоустройства г. Москвы разработано очень подробное и понятное распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организации, управляющей многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм», конкретизирующее этот порядок для Москвы и разъясняющее федеральное законодательство. В нем – подробный реестр документов и актов для сдачи-приемки документации, материальных ценностей и согласованных обязательств по МКД, примерный сводный акт приема-передачи документов и актов, а также примерная схема, исполнители и сроки основных мероприятий, в которой буквально по дням расписаны действия местных властей.
Все очень четко, понятно и подробно! Кроме того, для решения спорных вопросов распоряжением правительства Москвы от 16.01.2008 № 43-РП «О создании городской комиссии по рассмотрению вопросов, возникающих при создании и деятельности товариществ собственников жилья и иных объединений собственников в жилищной сфере» создана комиссия. Положение о Комиссии по проведению проверок соблюдения законодательства при создании и деятельности ТСЖ в административных округах города Москвы утверждено руководителем ДЖКХиБ А. Цыбиным 15.05.2009.

Старая песня про баланс
Однако известно, как многие ТСЖ судятся годами и с большим трудом буквально выцарапывают из ДЕЗа документы по своему дому. Нежелание дирекций как бывших управляющих организаций отдавать документы ТСЖ является не только нарушением п. 10 ст.?162 ЖК РФ, но также и присвоением чужой собственности. Как правило, сотрудники ДЕЗов и прочие недобросовестные мелкие чиновники ссылаются на то, что ДЕЗ является балансодержателем (в их понимании, владельцем) дома. С момента возникновения в России частной собственности на жилье баланс жилого дома распался на «балансы» отдельных собственников – физических и юридических лиц – в пропорциях долевой собственности!
Что еще за юридические лица? Во-первых, город Москва, которому, например, в нашем доме принадлежит 10% собственности. Во-вторых, помещения нежилого фонда могут принадлежать каким-нибудь фирмам, как государственным, так и частным. Товариществу изначально не принадлежит никакой недвижимости! ТСЖ – это орган управления домом, представитель интересов собственников. На его балансе могут быть разве что карандаши и оргтехника. Конечно, со временем, можно построить себе, например, котельную, но она может быть как на балансе ТСЖ, так и в долевой собственности его членов.
Как слепой с глухим
Итак, вы создали в своем доме ТСЖ для управления своей собственностью, или поняли, что стоит легализовать липовое ТСЖ и взять все в свои руки. На руках у вас ни единого документа, необходимого для управления домом, а ДЕЗ не торопится передавать их.
Наше ТСЖ «Арбатец» мы создали в августе 2007 года и с тех пор переписывались с ДЕЗ Даниловского района – и напрямую, и через Даниловскую управу – с просьбой передать нам эти самые документы. Дирекция же в ответ твердила про балансодержателя и требовала подписать с ней договор управления. Но как подписать договор с кем бы то ни было, не имея документов? В договоре ведь должно же быть указано, каким именно имуществом мы поручаем управлять. Какой, собственно, объект мы передаем в управление. И сколько будет стоить управление таким объектом.
Наша переписка продолжалась года два, в течение которых в ДЕЗе сменилось с полдюжины директоров, не говоря уже о прочих сотрудниках, несколько заместителей главы управы. Сам же глава очень старался привести в норму наши отношения с дирекцией, но диалог с ней напоминал беседу слепого с глухим:
– ТСЖ: отдайте нам документы, без документов мы не можем заключить с вами договор.
– ДЕЗ: заключите с нами договор, все документы у нас и так есть.
К середине 2009 года ситуация дошла до критической точки – ДЕЗ стал шантажировать нас: если мы не заключим с ним договор, нас перестанут обслуживать. Но мы же платим по вашим жировкам, возражали мы. Ну и что! – ухмылялся ДЕЗ, – Без договора обслуживать вас мы не обязаны!
Мы уже подумывали об иске в суд о понуждении ДЕЗа к передаче нам документов. Но ведь даже если решение будет принято в нашу пользу, то как заставить чиновников его выполнить? Решили обратиться за помощью в Департамент ЖКХиБ к Андрею Цыбину. Оттуда были направлены соответствующие указания нашим местным чиновникам. Но практического эффекта они не произвели! О чем мы и сообщили руководителю департамента. Тогда он принял более решительные меры: поручил начальнику управления по организации деятельности ТСЖ и организации самоуправления в МКД Виталию Акимкину провести совещание. Были приглашены представители префектуры ЮАО, Даниловской управы, окружного ГУ ИСа, ДЕЗа Даниловского района и представители нашего ТСЖ.

Порционный товар
Виталий Акимкин назначил двухнедельный срок передачи документации. И действительно, мы получили от ДЕЗа и ГУ ИСа документы. Но только часть, остальные требовалось изготавливать или делать на них запросы. Полученных документов как раз хватило для регистрации в Едином реестре управляющих организаций.
Через какое-то время дирекция выдала новую порцию, и на сегодняшний день у нас есть основная часть документов по нашему дому. Некоторые приходится добывать самостоятельно. Например, разрешение на присоединение мощностей, разграничение принадлежности с МОЭКом, акты разграничения эксплуатационной ответственности с МОЭКом. Теперь подали заявку на формирование земельного участка и ждем межевания нашего квартала.

Людмила Кайсарова, член правления ТСЖ «Арбатец»

Источник: http://www.moskv.ru
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 26 ноя 2010, 12:50

ТСЖ смогут удостоверять доверенности
28 сентября 2010

Подготовлен законопроект, который упростит для граждан удостоверение доверенностей на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий и пособий.
Согласно документу, такие доверенности могут быть удостоверены товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя.
Необходимость принятия данного законопроекта обусловлена тем, что сейчас граждане в связи с отказом указанных организаций удостоверять доверенности вынуждены обращаться к нотариусам, размер вознаграждения которых слишком высок для малообеспеченных граждан.

Источник: http://www.klerk.ru
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 26 ноя 2010, 13:28

Общественная палата: деятельность УК нужно взять под контроль
5 октября 2010

Общественная палата Челябинской области разработала схему, с помощью которой собственники жилья могли бы контролировать деятельность управляющих компаний. Поводом послужила недавняя история с ТД «Стрела»: руководство товарищества домовладельцев тратило деньги собственников в своих интересах. На пресс-конференции 1 октября представители региональной Общественной палаты рассказали журналистам о проведенном расследовании и предлагаемых мерах, которые помогли бы избежать подобных ситуаций.
Все началось спонтанно: 12 июля в Общественную палату пришло письмо от членов правления ТД «Стрела», в котором они просили рассмотреть непростую финансовую ситуацию, сложившуюся вокруг товарищества. По словам собственников, ТД «Стрела» крупно задолжало подрядчикам и поставщикам услуг, придомовая территория пришла в запустение, подъезды требуют ремонта, детские площадки полуразрушены. При этом руководящий состав необоснованно повышает себе зарплаты в несколько раз. Попытки самостоятельно разобраться в ситуации потерпели неудачу: собственников жилья просто не допустили к финансовым документам.
Председатель Общественной палаты области Вячеслав Скворцов направил своего представителя Сергея Синецкого на заседание правления ТД «Стрела», которое состоялось 15 июля. Однако «гостя», а также еще двух членов правления не пустили даже на порог, что явилось грубейшим нарушением устава товарищества. Перед заседанием Сергею Синецкому были переданы материалы, которые, по мнению представителей товарищества, свидетельствуют о нецелевом использовании и фактах хищения руководством средств собственников жилья.
«Подозрения закрались, когда встал вопрос о капитальном ремонте, – говорит один из собственников жилья Владимир Кузнецов. – Председатель правления ТД «Стрела» Иван Хахалов сообщил нам, что за капремонт мы должны заплатить 3,2 миллиона рублей. Мы спросили, а где деньги, которые все это время платим за обслуживание? В ответ получили: все ушло на зарплаты. Тогда и начали обращаться в различные инстанции».
Вячеслав Скворцов направил обращение прокурору Челябинской области Александру Войтовичу и поручил курировать расследование ситуации комиссиям по вопросам развития гражданского общества и местному самоуправлению, а также по общественному контролю за соблюдением прав вкладчиков, кредиторов и заемщиков.
Расследование продолжалось два с половиной месяца. По словам председателя комиссии по развитию гражданского общества и местному самоуправлению областной Общественной палаты Сергея Синецкого, была проведена огромная работа с членами правления ТД «Стрела», собственниками жилья, правоохранительными органами. Выяснилось, что верхушка правления тратила большие деньги на собственные зарплаты (при окладе в 19 тысяч рублей руководство получало по 170 тысяч), а также нецелевые покупки, скорее всего, для своих квартир.
В результате многочисленных проверок решением членов правления от своей должности был отстранен председатель правления ТД «Стрела» Иван Хахалов, а также главный бухгалтер. Исполняющим обязанности председателя стал директор ООО «Жилсервисстрой» Владимир Дозорцев, который сам четыре года является членом правления и собственником жилья.
«Это первый подобный опыт в России, – отмечает Сергей Синецкий. – Однако, это еще не конец: в понедельник начинается аудит финансовой деятельности ТД "Стрела"».
По словам представителей Общественной палаты, в 2010 году доля жалоб на деятельность в сфере ЖКХ составила более 40% от общего количества обращений в палату. А это серьезный повод для проверок финансово-экономической деятельности всех управляющих компаний и ДЭЗов Челябинска и области со стороны правоохранительных органов.
«Главная проблема – пассивность самих жильцов, – считает председатель комиссии по общественному контролю за соблюдением прав вкладчиков и кредиторов областной Общественной палаты Сергей Колобов. – Мы ведь все замечаем, что коммунальные платежи не снижаются, но никаких улучшений условий жизни нет, у управляющих компаний полно долгов. Так куда же уходят наши деньги? Между прочим, нарушения в «Стреле» даже и не пытались скрыть. Из-за пассивности собственников жилья был утрачен контроль за финансовой деятельностью товарищества, председатель и бухгалтер делали, что хотели».
Впрочем, представители Общественной палаты прекрасно понимают, что для активного участия собственников жилья в деятельности УК не создано никаких условий. «В нашей стране поторопились перевести систему ЖКХ на самоуправление, – уверен Сергей Синецкий. – Люди не готовы к этому и еще десятки лет не будут готовы. Сейчас у собственников даже нет никакой возможности, чтобы провести собрание жильцов, а тем более привлекать квалифицированных людей. Где собираться, обсуждать, голосовать? На скамейке во дворе, в подъезде? Управляющие компании этим пользуются. Да еще договор с собственниками заключают очень хитрый: накладывают множество обязанностей, при этом забывают о правах. Только юридически подкованный человек может разобраться в этих документах».
Не особо помогают в проблеме правоохранительные органы. По словам Синецкого, обращений в прокуратуру было немало, однако что-то двигать в милицейских структурах очень сложно. «Приходят ответы вроде: да, информация подтвердилась, но в действиях УК не было умысла, так что возбудить дело невозможно!» – недоумевает он.
Во избежание в будущем ситуаций, подобных истории с ТД «Стрела», Общественная палата области рекомендовала новые схемы контроля за деятельностью управляющих компаний, которые могли бы защитить собственников от неправомерных действий. В частности, предложила ТСЖ, ТД, УК и банкам заключать договоры, по которым банк возьмет на себя функции агентов по контролю целевого использования средств, что сделало бы схему распоряжения деньгами собственников жилья абсолютно прозрачной и исключила возможность нецелевых расходов. «Осталось все эти предложения воплотить в жизнь, будем активно работать в этом направлении», – отметил в заключении Сергей Синецкий.

Рекомендации Общественной палаты Челябинской области
Схема взаимодействия банка и ТСЖ:
1. Общее собрание участников (правление) принимает решение о предоставлении Банку полномочий агента по контролю за целевым использованием средств ТСЖ.
2. Общее собрание участников (правление) принимает бюджет (смету административно хозяйственных расходов) ТСЖ.
3. ТСЖ открывает расчетный счет в банке.
4. Уполномоченное общим собранием (правлением) лицо заключает с Банком договор о предоставлении Банку полномочий агента по контролю за целевым использованием средств ТСЖ.
5. Правление ТСЖ передает в Банк, протокол общего собрания участников (заседания правления) об утверждении бюджета (сметы административно-хозяйственных расходов) ТСЖ и экземпляр бюджета (сметы административно-хозяйственных расходов), подписанный всеми членами коллегиального исполнительного органа ТСЖ.
6. Банк в соответствии с условиями договора осуществляет контроль за соответствием платежей, осуществляемых единоличным исполнительным органом ТСЖ, расходам, предусмотренным статьями бюджета (сметы административно-хозяйственных расходов). При этом банку предоставляется право отказывать единоличному исполнительному органу ТСЖ, в осуществлении платежей, не предусмотренных бюджетом (сметой административно-хозяйственных расходов).
7. Банк информирует членов коллегиального исполнительного органа ТСЖ обо всех фактах предъявления к оплате платежных документов не соответствующих утвержденному бюджету (смете административно-хозяйственных расходов) или в суммах, превышающих утвержденные.
8. Банк осуществляет исполнение платежных документов не соответствующих утвержденному бюджету (смете административно-хозяйственных расходов) или в суммах, превышающих утвержденные, только при наличии протокола коллегиального исполнительного органа, подписанного всеми его членами, содержащего разрешение единоличному исполнительному органу на осуществление указанных расходов.
9. Банк ежеквартально в письменном виде информирует членов коллегиального исполнительного органа и председателя ревизионной комиссии ТСЖ обо всех платежах, осуществленных с расчетного счета ТСЖ.
10. В случае внесения изменений (дополнений) в бюджет (смету административно-хозяйственных расходов), коллегиальный орган ТСЖ предоставляет в Банк экземпляр скорректированного бюджета (сметы административно-хозяйственных расходов) и надлежаще оформленный протокол о его утверждении.

Источник: http://chelyabinsk.ru
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 14 мар 2011, 12:55

Кто управляет домом при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией

До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ТСЖ и управляющих организаций при заключении между ними договора управления. В практике таких отношений появилось даже такое мнение ТСЖ, что при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций. Приведем по данному вопросу нашу точку зрения (в дополнение к ранее представленному соответствующему разъяснению).

В настоящее время в большом количестве случаев ТСЖ, особенно вновь созданные, заключают договор управления с управляющей организацией.

Многие ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления ТСЖ.

Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ТСЖ, связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а, следовательно, и с финансовым планированием деятельности ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями. Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ и между ТСЖ и управляющей организацией заключен договор управления.

Жилищный кодекс предусматривает:

1) создание ТСЖ (глава 13 ЖК РФ)

2) организацию деятельности ТСЖ (глава 14 ЖК РФ)

То есть - в любом доме может быть создано ТСЖ при этом относительно организации управления домом (пп.4 п.148 ЖК РФ), дом может управляться:

- или ТСЖ (правлением)

- или управляющей организацией.

1 пример - в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ, но способ управления не менялся, следовательно, домом управляет – управляющая организация.

2 пример - в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ - домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.

Подпункт 4 ст.148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (пп.4 ст.44 ЖК РФ): или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или присоздании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.

То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способа управления – «ТСЖ».

При управлении домом управляющей организацией ТСЖ не осуществляет контроль за финансовыми потоками, и в этом преимущество ТСЖ, поскольку все риски «неплатежей» ложатся на управляющую организацию.

Взаимоотношения управляющей организации и ТСЖ строятся только через договор управления:

- управляющая организация предлагает ТСЖ перечень работ и смету на их выполнение на срок не менее 1 года;

- ТСЖ утверждает: перечень работ, график и объемы их выполнения. Смету на их выполнение, величину платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества;

- перечень работ (с графиком и объемом их выполнения), смета, размер платы являются составной частью договора управления, как приложения к нему;

- управляющая организация обязана выполнять работы в соответствии с условиями договора вне зависимости от порядка и объемов поступающих средств собственников (нанимателей) в управляющую организацию (достаточность финансовых средств – это риски управляющей организации);

- ТСЖ подписывает управляющей организации ежемесячные акты оказанных услуг, выполненных работ с указанием их стоимости по смете и с её пересчетом при невыполнении или некачественном выполнении работ.

Таким образом, ТСЖ в отношениях с управляющей организацией представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме (пп.8 ст.138 ЖК РФ) и соответственно, выступает заказчиком работ, осуществляющим, к тому же, контроль за их выполнением. При этом отметим, что у ТСЖ в указанном случае нет задачи – контролировать финансовые потоки, у ТСЖ задача – контролировать объемы, качество и своевременность выполнения работ, и фиксировать соответствующую информацию в актах.

ТСЖ может осуществлять дополнительно (из создаваемых фондов) финансирование управляющей организации только непредвиденных договором управления работ, и то – в зависимости от того, как это будет прописано договором управления.

Есть ТСЖ, которые считают, что они «нанимают» управляющую организацию, которая действует при управлении домом от имени ТСЖ, в связи с чем поручают ей и вести свой бухгалтерский учет. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержат вариантов отношений, когда одно юридическое лицо «нанимает» для каких-либо действий другое юридическое лицо.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ – может заключать только договоры:

- при управлении ею многоквартирным домом – договор управления – ст.162 ЖК РФ, где управляющая организация выступает всегда от своего имени;

- при управлении домом ТСЖ – договор подряда (глава 37 ГК РФ) который именуется в Жилищном кодексе РФ договором о содержании и ремонте общего имущества (пп.1 п.1 ст.139 ЖК РФ, п.6 ст.148 ЖК РФ).

То есть, если домом управляет ТСЖ, управляющая организация не может заключить с таким ТСЖ договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.702 ГК РФ), который отличается от договора управления (ст.162 ЖК РФ) и порядком выполнения работ и порядком их оплаты (ст.708-711, 715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т.п.). Но в таком случае все риски неплатежей граждан ложатся на ТСЖ.

По вопросу ведения управляющей организацией бухгалтерского учета ТСЖ отметим следующее.

По Закону о бухгалтерском учете (далее – Закон № 129-ФЗ) – любая организация вправе вести бухгалтерский учет непосредственно своим персоналом или с привлечением специализированной организации (п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ). Однако, специализированной организации могут передаваться только учетные функции, т.е. ведение бухгалтерской документации и передача её организации-заказчику таких услуг.

То есть, управляющая организация в таких отношениях с ТСЖ выступает не как управляющая домом организация, а как специализированная организация, ведущая отдельные учетные операции за ТСЖ. При этом все финансовые потоки, касающиеся деятельности ТСЖ (при всех вариантах управления домом) производятся только с использованием банковского счета ТСЖ, бухгалтерская документация и отчетность по всем поступлениям и расходам составляется только по ТСЖ (ст.9 Закона № 129-ФЗ).

Если управляющая организация намерена получать платежи граждан с последующим их перечислением в ТСЖ (при управлении домом ТСЖ), то с 1.01.2010 года такие отношения регулируются Законом № 103-ФЗ, когда управляющая организация должна заключить с ТСЖ договор на прием платежей и стать оператором ТСЖ, а это - самостоятельный вид деятельности и не относится к договору управления.

Таким образом, при заключении договора управления ТСЖ с управляющей организацией в соответствии с пп.3 п.2 ст.161 ЖК РФ домом управляет управляющая организация по правилам ст.162 ЖК РФ, а также п.4, 5, 6 ст.155 ЖК РФ, а не ТСЖ.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом выступает только от своего имени, а не от имени ТСЖ, а следовательно, управляющая организация получает все платежи граждан и за содержание и ремонт жилья, и за коммунальные услуги как собственные доходы, и производит оплату подрядным и специализированным организациям в качестве собственных расходов. В смете доходов и расходов ТСЖ такие операции не отражаются.

Финансовый план Товарищества при управлении многоквартирным домом управляющей организацией может быть составлен по 2-м вариантам. Варианты отличаются в зависимости от того, какое решение примет ТСЖ – установить для членов ТСЖ взносы на содержание общего имущества, которые будут вноситься в ТСЖ, а ТСЖ будет оплачивать в соответствующей доле (за членов ТСЖ) услуги, работы управляющей организации (один вариант), или платеж за содержание общего имущества, который члены ТСЖ (равно, как и не члены) будут оплачивать управляющей организации (другой вариант). При этом, платежи за коммунальные услуги должны поступать и от членов, и от не членов ТСЖ напрямую в управляющую организацию, т.е. договор с РСО в указанном случае заключает всегда управляющая организация.

Относительно права ТСЖ самостоятельно выбирать управляющую организацию, считаем, что такие полномочия для ТСЖ должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод основан на следующем.

Ст.44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления. Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ в указанном случае создано (ст.136 ЖК РФ), но не является способом управления (пп.4 ст.148 ЖК РФ, в соответствии с которым домом может управлять ТСЖ или управляющая организация), то решение об управлении домом (с созданным ТСЖ) управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ о заключении договора управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или председателем ТСЖ, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ (в указанном случае привлекаемая ТСЖ организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).

В заключение

Если собственники помещений на их общем собрании, создавая ТСЖ (или в сложившихся условиях), выберут способ управления ТСЖ, то управляющая организация, которая намерена одновременно вести учет бухгалтерских операций ТСЖ и получать платежи граждан с перечислением их ТСЖ (или осуществляющая данные операции в сложившихся условиях) должна заключить с ТСЖ три вида договоров:

1) договор подряда на выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (п.6 ст.148 ЖК РФ).

2) договор оказания услуг по ведению учетных операций, связанных с ведением бухгалтерского учета в ТСЖ (пп. «в» п.2 ст.6 Закона № 129-ФЗ).

3) договор на прием платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в адрес ТСЖ, в котором организация (ранее именуемая управляющей) – оператор, отвечающая требованиям Закона № 103-ФЗ, а ТСЖ – поставщик.

Когда ТСЖ только создаются, целесообразно сохранить способ управления – управляющая организация, а ТСЖ – «поучиться» определенное время управлять домом. Как только ТСЖ почувствуют силу и достаточную компетентность в соответствующих вопросах, можно переходить на вариант самостоятельного управления домом ТСЖ.
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 15 апр 2011, 12:58

В Госдуме предложили перерегистрировать все ТСЖ
11 апреля 2011

В Госдуму поступил законопроект № 526503-5 «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона "О некоммерческих организациях», который обеспечит признание ТСЖ некоммерческими организациями при их регистрации.
В настоящее время, согласно статье 135 Жилищного кодекса РФ, товарищества собственников жилья отнесены к некоммерческим организациям.
Вместе с тем, пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» закрепляет положение о том, что его действие не распространяется на товарищества собственников жилья.
В связи с этим, данные товарищества фактически приравнены к коммерческим организациям, в том числе в порядке их регистрации.
Распространение действия Федерального закона № 7-ФЗ на товарищества собственников жилья обеспечит признание их некоммерческими организациям также и в сфере их регистрации, отмечается в пояснительной записке к законопроекту.
Это, в свою очередь потребует их перерегистрации, которая позволит выявить фиктивные товарищества, созданные лишь в целях обогащения недобросовестных муниципальных чиновников и коммунальщиков, руководителей строительных и различных управляющих компаний, считают авторы законопроекта.
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 15 апр 2011, 13:01

Госдума приняла законопроект, который повысит эффективность управления многоквартирными домами
11 апреля 2011

Депутаты Госдумы приняли во втором чтении законопроект, согласно которому жилищные комиссии, т.е органы исполнительной власти субъектов РФ, контролирующие использование и сохранность жилищного фонда, получили право проверять обоснованность создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) и соответствие их уставов действующему законодательству.
Кроме того, принятие решений о составе ТСЖ и назначении на руководящие должности также стало в компетенции жилкомиссий. «Так что у собственников помещений отпадает необходимость по поводу любого спора запускать продолжительную и недешевую судебную процедуру», - прокомментировал это решение глава профильного комитета по законодательству Павел Крашенинников.
Сейчас, подобным комиссиям дана задача, проверить были ли созданы все существующие на момент принятия закона ТСЖ в соответствии с его требованиями. Данное распоряжение должно быть выполнено до 1 марта 2013 года, после чего комиссии займутся контролированием процесса создания новых ТСЖ.
Кроме того, согласно законопроекту, создание ТСЖ застройщиком в строящихся зданиях теперь запрещено, а управление домом будет вестись управляющей кампанией, которая выиграла организованный муниципалитетом открытый конкурс. Новый дом будет находиться под управлением УК до того момента, пока жильцы не выберут другой способ управления
В документе также предусмотрено, что при создании, реорганизации или ликвидации ТСЖ в многоквартирном доме, его жильцы должны лично подписать такое решение. «Таким образом, будет существенно снижен риск фальсификаций при создании товариществ собственников жилья», - заметил глава профкомитета.
Среди других изменений следует отметить упрощение процедуру выхода из состава уже созданных ТСЖ, объединяющих несколько многоквартирных домов, а также повышение прозрачности решений, принимаемых руководством ТСЖ и УК.
В тех случаях, когда в многоквартирном доме ТСЖ не создано, предусмотрена возможность создания совета дома (домовой комитет). Для собственников жилья при подобном управлении есть свои преимущества. В частности, ряд вопросов по управлению многоквартирным домом, таких, как оформление актов выполненных услуг и работ или требование снижения платы при нарушении качества коммунальных услуг и др., решать значительно проще.
В заключении Крашенинников подчеркнул, что за счет принятия законопроекта не только укрепятся права граждан при управлении их имуществом в многоквартирных домах и усилится ответственность УК и ТСЖ, но и вообще, в целом повысится эффективность управления многоквартирными домами.

Источник: http://youhouse.ru
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 15 апр 2011, 13:11

Эффективное разрешение конфликтов в жилищной сфере. 2011г.
Зарегистрируйтесь для просмотра вложений.
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 15 июн 2011, 18:16

101 начальник и полсантехника

Зайдешь в ДЕЗ – в кабинетах заблудишься, рассказывают наши читатели. И спрашивают: «А как определить, сколько и каких работников должно быть в управляющей организации?» Интерес понятен, ведь все они содержатся за счет платежей жителей. Причем собственникам из домов ТСЖ и ЖСК правление часто и не всегда законно (сверх платы за содержание и текущий ремонт общего имущества) вменяет так называемые управленческие расходы.

Как же правильно рассчитать, сколько управленцев и рабочих должно обслуживать дом? Чем при этом руководствоваться – нормативами или здравым смыслом? Об этом рассказала Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев.
Если плясать от норматива

22 декабря 2010 года вышло распоряжение Департамента ЖКХиБ № 05-14-559/0 «О нормативах численности персонала управляющих организаций и организаций, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Этим документом утвержден и рекомендован к применению с 1 января 2011-го порядок расчета нормативной численности персонала управляющих и подрядных организаций (приложение 1), а также укрупненные нормы обслуживания на работы по санитарному содержанию мест общего пользования (приложение 2), придомовых территорий (приложение 3), нормы обслуживания по содержанию и текущему ремонту общего имущества (приложение 4).

Это и есть те нормативы, которыми руководствуются все ДЕЗы. Однако возникает вопрос: как можно регулировать численность коммерческой структуры и ради чего? Ответ прост: ради бюджетных субсидий. Пока они выделяются, все управляющие и подрядные организации должны следовать нормативам. Как только субсидии перестанут давать, про нормативы, скорее всего, забудут.
Делиться надо

Из-за субсидий это распоряжение придется учитывать и некоммерческим управляющим организациям – ТСЖ и ЖСК. А именно тем из них, которые применяют размер платы, установленный правительством Москвы и дающий право на получение бюджетных субсидий.

Схемы в Москве используют разные. Товарищества и кооперативы могут быть на самоуправлении и получать субсидии на свой расчетный счет. А могут заключить договор управления с дирекцией и (из-за боязни связываться с бюджетными деньгами) поручить ей оформление субсидии и ведение отчетности за ее использование. В этом случае ТСЖ или ЖСК передает дирекции все или часть управленческих функций.

Возможен также договор подряда с дирекцией. В этом случае ей поручается только обслуживание общего имущества, а управленческие функции товарищество или кооператив выполняет самостоятельно. При этом субсидии получает жилищное объединение.

В субсидию в числе прочих включены и услуги управления. Значит, часть бюджетных денег правление должно получать от ДЕЗ либо отдавать дирекции субсидию не целиком, а за вычетом управленческих расходов (если ТСЖ или ЖСК получают ее на свой счет). Словом, делиться надо.

Где-то ДЕЗы это уже понимают, где-то – нет, а где-то председатели ТСЖ и ЖСК даже не знают о такой возможности, продолжая незаконно вписывать в жировки отдельной строкой взносы на управление.
Козыри для председателя

Чаще всего дирекция и товарищество (кооператив) не могут договориться о цене вопроса: дом хочет денег побольше, а ДЕЗ порой вообще делиться не желает. Без ссылки на нормативы численности персонала председатель правления вряд ли сможет обосновать свою позицию.

Для начала ЖСК (ТСЖ) надо посчитать реальные затраты на обеспечение работы управленческого персонала по дому. Причем брать суммы не с потолка, а с точки зрения нормативной логики, которую поймет бухгалтер ДЕЗ.

В распоряжении, которое мы упомянули выше, нормативная численность персонала определяется для планирования бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества. Речь идет об административно-управленческом персонале управляющей организации и работниках эксплуатирующих организаций.

В советское время численность управленцев рассчитывали исходя из затрат на технический персонал. Предположим, затраты организации на рабочих (зарплата, налоги, спецодежда, материалы, оборудование, инструменты, пожарная безопасность, охрана труда) составили 1,5 млн рублей. Руководитель имел право запросить на управление 70–120 процентов от этой суммы. Сколько именно, решал он сам в зависимости от числа работников и от уровня оплаты труда.

Понятно, что все запрашивали больше. Сумеет руководитель правильно обосновать – получит максимум, не сумеет – будет довольствоваться минимумом. Но жесткий норматив существовал только на технический персонал, потому что затраты можно к чему-то привязать: к погонным или квадратным метрам, количеству гаек, стоимости материала. Для управленческого персонала такой привязки нет. Зато есть внушительный объем работ, который связан с документами, их хранением, материальной ответственностью, организацией деятельности предприятия.

Поэтому нормативы Департамента ЖКХиБ, касающиеся управленческого персонала, даны без детализации и вне строгой зависимости численности сотрудников от конкретного числа обслуживаемых домов. Имеет значение еще и объем запланированных в доме работ.

Дирекция не имеет права превысить норматив, но это не значит, что она должна автоматически взять из него цифру и перенести в смету. У бухгалтера перед глазами должен быть конкретный план работ по конкретному дому с калькуляцией стоимости работ именно в этом жилом здании. Если по нормативу выполнять запланированную работу должны три сантехника, значит, и калькуляция должна составляться именно на эту работу, именно для троих сантехников.

ДЕЗу этого делать не хочется, ему проще автоматически перенести цифры из норматива в смету. Поэтому не только ТСЖ и ЖСК, но и собственникам «неорганизованных» домов надо добиваться от дирекций того, чтобы калькуляция соответствовала реальным работам в жилом здании.

Даже по нормативам советских времен управленческий персонал рассчитывали исходя из реальных потребностей. В жилищно-эксплуатационной организации, которая обслуживала не меньше миллиона кв. метров жилья, работал один юрист. Но с началом приватизации возникли договорные отношения с частными собственниками, и норматив пришлось отменить: один юрист уже не справлялся с возросшим объемом работ. Пришлось на тот же миллион кв. метров взять уже трех юристов.
Копейки на квадратный метр

И в наше время дирекции поступают по старинке. Скажем, в обслуживании ДЕЗ находится три десятка домов, на которые положено 3,5 ставки юриста. Затраты на их содержание раскидываются на общую площадь без привязки к реальным потребностям каждого дома. Получаются сущие копейки в расчете на 1 кв. метр.

Но ТСЖ и ЖСК не следует рассчитывать оклад своего юриста по нормативу до копейки. Надо ориентироваться на зарплату специалистов ДЕЗ. Если там юрист получает 12 тысяч рублей в месяц, а председатель запросит для своего специалиста 30 тысяч, то, понятно, что договориться не удастся.

Так же следует сравнить зарплату бухгалтера ТСЖ (ЖСК) и ДЕЗ с учетом того, что первый обслуживает один дом, а второй – 30. Но при этом надо расписать функции, которые выполняет бухгалтер товарищества или кооператива.

Не имеет смысла слишком дотошно копаться в нормативах и по техническому персоналу: сравнивайте уровень затрат – своих и дирекции. Какие реальные работы по должностной инструкции выполняют ваши работники, а какие – те же слесари в ДЕЗ. Тогда есть реальный шанс договориться.

Согласно распоряжению Департамента ЖКХиБ зарплата управленческих работников ДЕЗ определяется в расчете на тысячу кв. метров обслуживаемой площади. Расписаны и функции, которые считаются оплачиваемыми по этому нормативу: общее руководство всеми видами деятельности предприятия, организация и ведение бухучета, планирование финансово-хозяйственной деятельности, кадровая и юридическая работа, организация работ по содержанию и текущему ремонту (без учета функций начисления платежей за ЖКУ, паспортно-учетной работы и кассового обслуживания).

Эти функции следует включить в обоснование зарплат управленческих работников и ТСЖ (ЖСК).

По нормативу в управляющих компаниях, обслуживающих 900 тыс. кв. метров жилья (это примерно 90 домов по 10 тыс. кв. метров общей площади), минимум два человека осуществляют общее руководство, и 10 специалистов занимаются организацией эксплуатации. Это начальники отделов – производственного, технического и других, главный специалист, инженер по эксплуатации, техник, инспектор по технадзору, качеству и приемке работ.

Кто все эти функции выполняет в ТСЖ и ЖСК? Как правило, один человек – председатель правления. Он же начальник отдела, он же главный специалист по эксплуатации, он же инспектор по технадзору и приемке. Сам себе начальник и инженер, сам работы подписывает, сам зарплату получает. Вопрос лишь в объемах работ – ставку ему платить или только половину? Ведь у него в управлении обычно один дом.

По нормативу финансово-экономическую деятельность УК, обслуживающей те же 90 домов, ведут шесть специалистов: главбух, финансовый директор, старший бухгалтер, начальник планово-экономического отдела, экономист, инженер-сметчик. В ТСЖ (ЖСК) все это делает один бухгалтер. Определить его реальную зарплату не составит труда. Оклад дезовского бухгалтера нужно умножить на шесть и уменьшить раз в десять, с учетом того, что он обслуживает не 90 домов, а один.
Дайте хоть четверть ставки!

В Москве есть ТСЖ и ЖСК, которые управленческие функции передали дирекции. Могут ли они претендовать на возмещение затрат из бюджета?

Могут, потому что, исходя из необходимости функционирования юридического лица, в любом ТСЖ должен быть председатель и бухгалтер. И они обязаны как минимум сдавать налоговую отчетность, подписывать документы и ставить печать. Хоть на полставки, хоть на четверть, но они должны работать!

При частичной передаче управления ДЕЗу нужно считать объем работ, который делается силами персонала ТСЖ (ЖСК). Кроме председателя и бухгалтера должен быть и технический работник. Необязательно называть его главным инженером. Это может быть и сантехник, если дом небольшой.

В старом доме тремя специалистами не обойтись. Там нужен не только сантехник, но и электрик, сварщик, а над ними – технический руководитель. Эту функцию обычно возлагают на председателя и доплачивают за это. Ведь к его «бумажным» обязанностям прибавляются технические осмотры инженерных коммуникаций, подготовка техдокументации и т. д.

ДЕЗ учитывает износ здания, норматив увеличивается на определенный процент в зависимости от его «возраста». Логика понятна: если в доме не было капремонта 20 лет, то увеличивается объем аварийных работ, больше требуется текущего обслуживания. То же самое должен делать и председатель ТСЖ (ЖСК).

Конечно, председатели должны платить такую зарплату, чтобы работники не разбежались. К примеру, по нормативу на дом приходится 0,48 ставки сантехника. За эти деньги никто в ТСЖ работать не пойдет, специалист захочет получать сумму, которая выражается, скажем, полутора дезовскими ставками. Значит, председатель договаривается на определенную сумму, за которую человек согласится работать, а потом будет соображать, какой объем работы представить в обоснование его зарплаты.

Другой пример. Зарплата бухгалтера ТСЖ (ЖСК) 50 тысяч – это много, 5 тысяч – мало, а 12 тысяч – вполне реальная цифра, в пределах которой можно подать заявку в дирекцию и получить деньги из бюджета. Но можно запросить не 12 тысяч, а 20, если правильно обосновать, какие функции бухгалтер ТСЖ выполняет самостоятельно, ничего не поручая ДЕЗ. К примеру, он ведет не только бухучет, но и кадровую работу с персоналом товарищества. Может быть, составляет смету на капремонт. Следовательно, он должен быть квалифицированным работником и знать эту специфику.

Дирекции не понравится, что ТСЖ не заказало такую дорогостоящую работу у нее, но тем не менее будет вынуждена согласиться. В заявке все работы важно не только правильно назвать, но и обозначить их объем. К примеру, какая отчетность и в каком объеме сдается каждый месяц, сколько обрабатывается лицевых счетов. Одно дело, когда бухгалтер вообще не работает с наличными, другое – когда на нем лежит материальная ответственность, ведение кассовой книги, хранение денег. Соответственно и зарплата у него должна быть больше.
Всем выгодно, а жителям – нет

Нормирование – дело крайне выгодное. Для ДЕЗ оно выгодно, потому что упрощает ее работу, для распорядителей бюджетными средствами – потому что позволяет контролировать расходование субсидий и не давать лишнего. Но жителям от нормативов пользы никакой.

Почему так сложно дождаться сантехника ДЕЗ по заявке? Потому что работает он в одну смену, по нормативу или по договору обязан выполнить заявку в течение определенного времени, а обслуживает он 20 домов. Вот и бегает, как спринтер, от дома к дому, чтобы успеть.

Между тем правильнее было бы организовать его работу по-другому. Есть заявки срочные, а есть те, которые могут подождать до следующего дня. Разумнее было бы на каждый дом оформить на полставки персонального сантехника или обязать одного сантехника работать по определенному графику: до обеда выполнять срочные заявки, а после – обслуживать какой-то один дом.

Как правило, этого ДЕЗы не делают. Зато новые коммерческие УК, которые недавно пришли на этот рынок, мыслят по-другому. Они понимают, что в их интересах организовать работу того же сантехника так, чтобы была польза для жителей и возможность прилично зарабатывать честным путем, без необходимости совмещать беготню по заявкам с поиском «калыма».

У ДЕЗов свободы маневра нет – они придерживаются старых схем и нормативных рамок. Коммерческие компании работают иначе. Другое дело, что они, как и ДЕЗы, вынуждены привязываться к той же нормативной ставке – кто же откажется от бюджетных субсидий? Тем не менее, про нормативный метод планирования они вспоминают только для отчета за бюджетные деньги.
Похвальное слово коммерсанту

Не нужны десять «нормативных» работников, лучше нанять трех, зато квалифицированных, и зарплату им платить в полтора раза больше, чем по нормативам, но и спрашивать с них больше. Отсюда и возникает эффективность работы. ДЕЗ неделю будет квитанции рассчитывать, а в коммерческой УК это сделают за полчаса.

Дирекции не научились отчитываться за субсидии даже по нормативам, им ГУ ИСы без конца возвращают отчеты. А коммерсанты делают это более профессионально и грамотно, указывают не голые цифры, а объемы работ по дому. Они набирают профессионалов, которые целенаправленно изучают, можно ли построить свою работу так, чтобы она занимала меньше времени и давала больший эффект.

Работая, коммерсанты непременно калькулируют реальную себестоимость реальной услуги. Причем она может меняться из месяца в месяц, поскольку в их среде принято отслеживать изменение предложений на рынке. С коммерсантом жители могут поторговаться, сказав: «За утвержденную правительством Москвы ставку хотим получить не только минимум услуг, это как бы само собой, но и какие-то работы сверх того». Попробуйте так договориться с ДЕЗ!

Возможность маневрировать есть и у ТСЖ (ЖСК). Они сами могут сообразить, какие работники и для чего нужны. И при этом часть работ передать ДЕЗ, а часть – оставить себе. Можно, к примеру, половину функции бухгалтера оставить себе, а половину – поручить дирекции (если это по каким-то причинам удобно и выгодно товариществу). Должна быть полная свобода маневра в распределении работ и дележе бюджетных средств между ТСЖ (ЖСК) и ДЕЗ.

Конечно, дирекциям этого не хочется, и сами они предлагать ничего не будут. Значит, инициативу должно проявить товарищество или кооператив, представить расчет на реальную сумму.

К примеру, председателю одного из старых ЖСК в Восточном столичном округе ДЕЗ отдает треть субсидии. Он выполняет функции управляющего, на нем юридическая, бухгалтерская, кадровая работа, сам находит подрядчика на разовые работы и заключает с ним договор, скажем, на укладку плитки на первых этажах подъездов. Вместе с ДЕЗ формируют общий отчет по бюджетным деньгам.

Дирекция поначалу денег дала меньше, чем просил ЖСК. Но председатель за них безупречно отчитался: представил договоры на выполненные работы, дал раскладку управленческих функций: что и за сколько делает бухгалтер, какие документы оформлялись, какие отчеты сдавались. В следующем квартале дирекция с удовольствием отдала ему треть субсидии. Не потому что добрая, а потому что третью часть работы по отчету за бюджетные деньги за нее сделал председатель.
Зарегистрируйтесь для просмотра вложений.
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

Сообщение Павел Ж. » 27 фев 2012, 15:29

Как сделать дворника «дешевым» и «сердитым»

В любом ТСЖ или ЖСК, даже если они не управляют сами, а нанимают стороннюю компанию, обязательно есть председатель правления и главный бухгалтер, которым надо платить. А если дом на самоуправлении, то, помимо них, как минимум имеется слесарь, электрик, дворник, уборщица. Весь этот персонал содержат жители, у которых знания о трудовых отношениях в большинстве случаев ограничены собственным опытом. Все где-то работали или работают и более или менее представляют, что такое Трудовой кодекс.

При этом мало кто понимает, каким образом тратятся их деньги в собственном доме, кому и за что они платят. Это происходит не только из-за недостатка знаний жителей и их нежелания разобраться в кадровой кухне. Разве мало в Москве ТСЖ и ЖСК, где не проводят общие собрания, на которых должны обсуждаться и утверждаться штатные расписания и, соответственно, зарплаты сотрудников? Мало того, люди требуют документы, а председатель их не показывает. Жители не знают, кого он нанимает и как расплачивается. Отсюда конфликты, недоверие к ТСЖ, как форме управления...

Ну, а что значит правильно оформлять на работу в ЖСК и в ТСЖ? Как это сделать с наибольшей выгодой и экономией для жителей? На каких ошибках чаще всего попадаются товарищества и кооперативы при проверках трудовой и налоговой инспекций? Попробуем в этом разобраться вместе с ведущей нашей Школы управления, руководителем Межрегионального объединения домовладельцев Ларисой Денисовой.
Довольно «мутная» поправка

Летом прошлого года в Жилищный кодекс в числе прочих была внесена поправка, касающаяся оплаты труда в ТСЖ – ст. 147, п. 3.1. В ней сказано, что член правления не может совмещать свою деятельность с работой в том же товариществе по трудовому договору.

Увы, написана поправка не слишком вразумительно, а потому многие юристы и чиновники трактуют ее, кто во что горазд. Ну, а «начитанные» жители домов ЖСК и ТСЖ сделали вывод, что теперь вообще не надо платить зарплату председателю... Однако речь в поправке идет о том, что члены правления не имеют права оформлять совместительство на какую-то другую должность в своем ЖСК и ТСЖ. К примеру, одновременно подрабатывать управляющим, делопроизводителем или сантехником на полставки. Иными словами, зарплату председателю платить можно. Но одну. А выплаты в связи с исполнением по совместительству обязанностей по другой должности запрещены.

В некоммерческих организациях, коими являются ТСЖ и ЖСК, редко удается избежать совместительства. Ясно, что объем работ не всегда достаточен для полной ставки, и многие трудятся в нескольких домах одновременно.

Разберемся, что же такое совместительство и как его оформлять в кооперативах и товариществах.

В ст. 282 Трудового кодекса совместительство определяется как выполнение работником трудовой регулярной оплачиваемой работы на условиях трудового договора в свободное от основной работы время (ст. 282). При этом работа по совместительству должна быть регулярной, когда из месяца в месяц выполняются одни и те же функции. Она должна оплачиваться на условиях трудового законодательства (если человек не получает зарплату, это не будет совместительством); обязательно наличие трудового договора. И последнее: обязанности, связанные с совместительством, выполняются в свободное от основной работы время.

Все эти условия должны быть записаны в трудовом договоре.

При оформлении совместителя на работу правлению следует поинтересоваться, где еще и на каких условиях он трудится. По закону он не может работать более 12 часов в день: восемь – на основной работе и четыре – по совместительству. Этот важный момент часто упускают в ЖСК и ТСЖ, приглашая на работу хорошо зарекомендовавших себя слесарей, электриков из соседних домов.

Если суммировать их рабочее время по основной работе и по нескольким договорам совместительства, то получится, что человек «пашет» не 60, а все 160 часов в неделю. Трудовая инспекция это не оставит без внимания. Председатель правления или управляющий не должен нарушать закон, вынуждая человека работать больше, чем положено с точки зрения охраны труда. Здесь есть риск попасть под административное наказание.

Совместительство может быть как внешним, так и внутренним, когда, к примеру, в одном ТСЖ человек работает постоянно управляющим и по совместительству – на полставки электриком. При этом председатель заключает с ним два трудовых договора с соответствующей зарплатой по каждому из них. Еще раз напомним: это разрешено всем, кроме членов правления.

При внешнем совместительстве постоянный работник ТСЖ трудится по совместительству, скажем, в соседнем товариществе или вообще в другой организации. Он не обязан представлять какие-то справки о том, что он там работает. Но знать об этом председателю не помешает, ведь это на нем лежит административная ответственность за нарушения трудового законодательства.
Ошибки дорого обходятся

Разберем характерные для товариществ и кооперативов ошибки в кадровом делопроизводстве.

В приказе о приеме на работу и в трудовом договоре забыли указать – на условиях совместительства. В этом случае любой суд признает работу постоянной на том основании, что председатель не отразил условия приема ни в приказе, ни в договоре. А значит, самовольно уменьшил тому же слесарю рабочее время и, соответственно, зарплату.

По требованию работника председатель обязан выдать ему заверенную копию приказа (ст. 68 Трудового кодекса). Невыполнение этой нормы часто становится причиной конфликтных ситуаций. Этот распорядительный документ принято оформлять в одном экземпляре. Казалось бы, зачем он работнику, если у него есть трудовой договор, запись в трудовой книжке? Но нигде в законодательстве не содержится запрета потребовать копию приказа. Право работника спросить, а право руководителя – дать либо не дать.

Умный председатель никогда не откажет, и человек будет спокойно трудиться, точно зная, с какого числа и как он оформлен.

Согласно статьям 284 и 285 Трудового кодекса при установлении совместителям нормированных заданий оплата труда производится по конечному результату за фактически выполненный объем работ. По этому поводу конфликты в ЖСК и ТСЖ происходят постоянно. С одной стороны, есть оклад и повременная оплата: месяц отработал – получи зарплату. С другой стороны, есть объем работ, который с этой зарплатой никак не совпадает.

Значит, в кооперативах и товариществах должны быть какие-то варианты, нивелирующие эту разницу. А это как раз зависит от того, насколько грамотно оформляются трудовые отношения, насколько профессионально поставлено делопроизводство, как поделены функции между всеми имеющимися работниками, что конкретно предписывает должностная инструкция каждому из них, что вменено в обязанности председателю.

В любом доме приходится выполнять ряд работ, которые не обязательно должны осуществляться каждый день, надобность в них возникает периодически. К примеру, ликвидация аварии, отчет по итогам квартала, года. Поэтому часто в ТСЖ и ЖСК что-то делают по трудовым договорам постоянные работники, что-то – совместители, а для выполнения какой-то функции можно принять специалиста разово. Или в дополнение к трудовым обязанностям постоянного сотрудника заключить с ним гражданско-правовой договор на те или иные работы, которые не значатся в его должностной инструкции.

С одним и тем же человеком внутри одного ТСЖ или ЖСК может быть заключено несколько договоров – трудовых и одновременно гражданско-правовых. Это и есть порядок оформления трудовых отношений.

В чем важно не промахнуться при оформлении совместителей? На них не распространяется норма о минимальном размере оплаты труда. То есть, не гарантируется получение зарплаты не ниже установленного минимума. Если председатель не указал в приказе и трудовом договоре условие работы – по совместительству и при этом установил зарплату ниже минимального размера, то, считай, он погорел – придется выплачивать административный штраф и материальное возмещение этому работнику.

Ежегодные оплачиваемые отпуска совместителю предоставляются только одновременно с отпуском по основной работе. Если он еще не отработал шести месяцев, то отпуск ему обязаны дать авансом. Трудиться-то он в ТСЖ все равно не сможет – у него в это время отпуск на основной работе.

Законодательством предусмотрены дополнительные основания для прекращения трудового договора с совместителями (ст. 288 ТК). К примеру, в случае приема сотрудника, для которого эта работа будет являться основной. Об этом председатель обязан письменно предупредить не менее чем за две недели до прекращения трудового договора.

Но совместитель может с таким решением не согласиться. Поэтому правление должно обосновать причину, оформив соответствующий протокол.

По трудовому договору председатель обязан обеспечить сотрудника работой на 41 час в неделю или оплатить время простоя. К примеру, приняли бухгалтера на постоянной основе при фактической занятости 15 часов в неделю. Значит, за остальные 26 часов ему переплачивают. Кроме того, ежегодно предоставляют в полном объеме отпуск, оплачивают больничный. В этом случае нет никакого смысла принимать его на полную занятость по трудовому договору. Разумнее оформить по совместительству бухгалтера из соседнего дома, заплатить ему за четыре часа в день и таким образом сэкономить деньги жителей.

Если председатель об этом не думает, то он транжирит деньги собственников. Хорошо, если дом большой, и эти потери не смертельны. Но в маленьком ТСЖ такое расточительство влетает в копеечку.
Оформление требует умения

Оформление кадровых отношений и прием на работу входит в компетенцию правления ТСЖ или ЖСК.

Если уставом не предусмотрено иное, то обычно по решению правления эти обязанности возлагаются на председателя. Тогда функции по оформлению на работу и увольнению, а также ведению кадрового делопроизводства должны быть отражены в положении о его работе. Правление может поручить эту функцию и другому лицу, например, управляющему.

Объем кадрового делопроизводства даже при небольшом числе работников довольно значителен, и самостоятельному товариществу или кооперативу желательно иметь в штате делопроизводителя. Эта ответственная должность требует четкого соблюдения самых разных требований законодательства, знания процедур приема на работу и увольнения, правильного оформления трудовых книжек, приказов.

Казалось бы, персонала в ТСЖ немного, зарплаты маленькие, однако неприятности могут быть крупные. И если кадровое делопроизводство в товариществе хромает, то это говорит о недоработках правления, о его несерьезном отношении к интересам собственников. Ведь, если за нарушения трудового законодательства штрафы наложат на ТСЖ как на юридическое лицо, то оплачивать их придется жителям.

Очень редко кадровую работу в своем ТСЖ или ЖСК проверяют ревизионные комиссии, считая, что это их не касается. На самом деле, проверка правильности оплаты труда персонала – такой же денежный вопрос, как и проверка начислений за коммунальные услуги.
Что начальнику хорошо, то работнику худо

У трудовых договоров есть альтернатива – гражданско-правовые договоры. Они более выгодны для товариществ и кооперативов, поскольку экономят средства жителей на содержание обслуживающего персонала. Правда, не всегда отвечают интересам самих работников. И тут уже их право, соглашаться или нет.

Однако выгода работодателя, в нашем случае – ТСЖ и ЖСК отличается от выгоды коммерческих организаций, которые заинтересованы получить больше прибыли и меньше заплатить сотрудникам. Причем они не стремятся специально к минимальному размеру оплаты труда. Наоборот, иногда ради результата – увеличения прибыли поднимают зарплату по отдельным должностям.

У ТСЖ и ЖСК интересы совершенно другие. Люди создают их тогда, когда хотят на законном основании минимизировать свои расходы на содержание дома, обслуживающего персонала. Зарплата там должна соответствовать выполняемым функциям. И при этом оформление трудовых отношений не должно создавать дополнительных проблем для собственников, которые будут финансировать все эти затраты. Поэтому некоммерческим организациям нужна оптимальная продуманная система оформления на работу – сколько человек и для выполнения каких функций взять постоянно, какая работа возможна по гражданско-правовому договору, и в каком объеме необходимо совместительство.

Работодателю больше интересны гражданско-правовые договоры, нежели трудовые. По трудовым – и работой обеспечь, и отпуск предоставь, и больничный оплати. И зарплату, хочешь не хочешь, выдай своевременно, в установленный договором день. Иначе человек может обратиться в суд и получить возмещение не только за материальный, но и моральный ущерб.

Работа по трудовым договорам, включая совместительство, регулируется Трудовым кодексом. Написан он только для тех, кто нанят на постоянную работу, и по отношению к кому работодатель обязан соблюдать все его требования.

Гражданско-правовые договоры регулируются гражданским законодательством (ст. 11 ТК). На лиц, работающих на основании договоров гражданско-правового характера, трудовое законодательство не распространяется. Это может быть договор подряда, договор возмездного оказания услуг. Но слово «трудовой» не может употребляться ни в названии, ни внутри договора.

В практике ТСЖ и ЖСК обычно применяются договоры подряда или возмездного оказания услуг, которые снимают все проблемы для таких домов.

Конфликты, как правило, возникают из-за неточных формулировок в текстах договоров. Если человек, нанятый в ТСЖ по гражданско-правовому договору, будет чем-то недоволен (захочет судиться, потребует больничный или отпуск), то он может воспользоваться тем, что договор написали неправильно – применили не ту терминологию. Или вменили регулярное выполнение каких-то работ либо работ, требующих обязательного лицензирования или сертификации. И суд признает гражданско-правовой договор фактически трудовым.
Найдите массу отличий

Рассмотрим, какие обязательства возникают у ТСЖ и ЖСК как работодателей при трудовом и при гражданско-правовом договоре.

При трудовом договоре процесс труда заключается в том, что человек каждый день ходит на работу и выполняет определенные функции. За это ему обязаны заплатить оклад, установленный штатным расписанием.

Предметом гражданско-правового договора является конкретный результат. Работнику не должны оплачивать 41 час в неделю, контролировать процесс, но обязаны оплатить тот результат, который заказали. Например, установить элеваторный узел в техническом подполье или дверь в подъезде, оформить определенный объем бухгалтерской отчетности за год.

Если в фонде оплаты труда ЖСК или ТСЖ предусмотрены выплаты ревизионной комиссии, то с ее председателем либо со всеми членами можно заключать договор подряда. Почему бы общему собранию не утвердить им вознаграждение за качественную проверку финансово-хозяйственной деятельности товарищества или кооператива? В этом случае результатом работы комиссии считается акт проверки.

И качество труда не сложно определить. Можно проверить документы за день и написать формальный отчет на пяти страницах, а можно проверять месяц, затратив массу времени, при этом выполнить большую работу и составить обстоятельный акт.

Трудовой договор заключается лишь на те должности, которые есть в штатном расписании ТСЖ или ЖСК, утвержденном на общем собрании как приложение к смете. Председатель обязан обосновать, скольким людям он собирается заплатить.

При гражданско-правовом договоре речь идет о других работах, которые возникают сверх функций основных сотрудников. При этом исполнители, нанятые для этих работ, в штат не включаются.

При трудовом договоре работник стопроцентно обязан подчиняться правилам внутреннего трудового распорядка, режима работы, нести дисциплинарную ответственность, отчитываться и показывать, чем он занимается.

При гражданско-правовом договоре ничего этого нет. Человек не обязан подчиняться правилам внутреннего трудового распорядка, ходить на работу, отчитываться, когда и в какое время занят. Он должен только обеспечить результат. Свой труд такие работники организуют самостоятельно, в тех условиях, в то время и с помощью тех материалов, которые сочтут нужными. И работодатель им в этом плане не начальник. Условия труда человек обеспечивает себе сам.

По трудовому договору администрация обязана обеспечить условия труда, предусмотренные законодательством, трудовым договором. Она должна предоставить помещение для работы, соответствующее санитарным и экологическим нормам, безопасное оборудование. Кроме того, проводить аттестацию самого работника и рабочего места. Товариществу или кооперативу для этого надо выложить приличную сумму.

А Трудовая инспекция не дремлет. С прошлого года заметно увеличилось число претензий и санкций к ТСЖ и ЖСК из-за отсутствия аттестации. Поэтому не случайно, особенно в небольших домах, очень мало постоянных сотрудников, там, в основном, принимают по гражданско-правовым договорам. Наверное, это правильно.

В товариществах и кооперативах актуальны вопросы риска случайной гибели результатов труда или возмещения причиненного работником ущерба общему имуществу собственников. Скажем, трудился бухгалтер полгода, а потом раз – и все сгорело. При трудовом договоре ответственность за это понесет руководитель. Он обязан обеспечить сохранность документации, если иное не оговорено в трудовом договоре с бухгалтером. И, чтобы председателю в этой ситуации не оказаться крайним, лучше эту ответственность разделить между работающими в ТСЖ людьми.

При гражданско-правовом договоре во всех случаях риск случайной гибели результатов труда несет сам работник, потому что он организовал свой труд по своему усмотрению. Если результат его труда сгорел или его украли – сам виноват.

По гражданско-правовому договору исполнитель сам определяет время и место выполнения работ – в отпуске, в выходные или по ночам, в своей мастерской или в чужой, сам будет трудиться или в помощь себе еще двух человек наймет. Это его личное дело.

Наняло ТСЖ сварщика. В процессе работы взорвался газовый баллон, сварщик при этом поранился. Если он пришел выполнять работу со своим инвентарем, то сам и отвечает. Но если при этом повредил имущество дома, то будет отвечать перед ТСЖ за порчу имущества.

Гражданско-правовые договоры снимают массу ненужных ТСЖ и ЖСК проблем. К примеру, какого качества ТСЖ хочет получить результат, в какой срок. Если предусмотрели месячный срок, а работа выполнена намного позднее, то товарищество может заплатить меньше, заключив дополнительное соглашение к договору подряда на другую сумму. Опять же, экономия!

Маленькие дома давно уже эту разницу ощутили и прекрасно работают по гражданско-правовым договорам. Наняли слесаря, он сделал часть работы – заменил трубы в одном подъезде. Через некоторое время по такому же договору сделает в другом.

В принципе, по гражданско-правовому договору можно оформить любого работника. Главное, соблюдать правильную терминологию. Например, не указывать для дворника регулярные работы с 6.00 до 18.00, а написать: обеспечить санитарное содержание территории в объеме стольких-то квадратных метров. Проверяющий же раз в неделю должен проверить, насколько качественно содержится территория.

Неважно, когда работает дворник, вечером ли ночью, председателю и жителям главное, чтобы территория была в порядке. Нюанс лишь в том, что гражданско-правовой договор нельзя заключать больше чем на 11 месяцев. По закону год подряд заставлять человека работать никто не имеет права, обязательно должен быть месяц на отпуск. Скажем, оформили на девять месяцев, через какое-то время заключили еще на тот же срок. В этом случае не возникает постоянных трудовых отношений со всеми возникающими обременениями.

Но к этому надо подходить разумно. Если в ТСЖ большая территория, дворник на глазах у всех метет с утра до ночи, то бессмысленно втирать очки Трудовой инспекции. Другое дело, когда речь идет о маленьком тротуаре и небольшом газоне. Что там делать дворнику целый рабочий день? Ясно, что он управится за час-два. И зачем он тогда нужен товариществу на постоянной основе?

Опять же, если дом большой, ТСЖ находится на самообслуживании, а персонал загружен постоянной работой по полной программе, то там не могут быть только гражданско-правовые договоры. В этом случае используются все варианты: трудовые договоры на полную занятость и на совместительство, и гражданско-правовые – на подряд или оказание услуг.
Всем хочется гарантий

Понятно, что любой человек, устраиваясь на работу, хочет определенных гарантий. Тем более что по гражданско-правовому договору право на отпуск, на оплату больничного и все другие блага, предусмотренные Трудовым кодексом, на него не распространяются.

Тем не менее, работа по гражданско-правовому договору включается в общий трудовой стаж, дающий право на пенсию. Основанием для этого являются сами договоры с отметкой об их выполнении. То есть у человека в любом случае должен быть на руках договор с актом выполненных работ, подтверждающим, что результат труда существует и за него произведена оплата. Один документ без другого не работает. Это важно.

У человека нет записи в трудовой книжке и других доказательств того, что он где-то работал и получал деньги. Если через 20 лет он пойдет оформлять пенсию и выяснится, что за какой-то период на него нет данных (работодатель мог не отчитаться, потерять документы и пр.), то единственным подтверждением стажа будет гражданско-правовой договор с актом выполненных работ.
Аватара пользователя
Павел Ж.
Соседи
 

  • Реклама
  • Реклама

Вернуться в Интересное законодательство



Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

x

#{title}

#{text}